Penilaian dan Penghitungan Dasar Pengenaan PBB-P2

Pembukaan

Menimbang

a. bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 7 ayat (3) Peraturan Daerah Nomor 16 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, Gubernur menetapkan besarnya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan setiap tahun;

b. bahwa dalam rangka pelaksanaan penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bumi dan Bangunan setiap tahun sebagaimana dimaksud dalam huruf a, perlu penilaian dasar pengenaan pajak Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan sebagai pedoman dalam menghitung besarnya Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan terutang;

c. bahwa berdasarkan pertimbangan sebagaimana dimaksud dalam huruf a dan huruf b, perlu menetapkan Peraturan Gubernur tentang Penilaian dan Penghitungan Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan;

Mengingat

1. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2008;

2. Undang-Undang Nomor 29 Tahun 2007 tentang Pemerintahan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta sebagai Ibukota Negara Kesatuan Republik Indonesia;

3. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah;

4. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan;

5. Peraturan Pemerintah Nomor 91 Tahun 2010 tentang Jenis Pajak Daerah yang Dipungut Berdasarkan Penetapan Kepala Daerah atau Dibayar Sendiri Oleh Wajib Pajak;

6. Peraturan Daerah Nomor 10 Tahun 2008 tentang Organisasi Perangkat Daerah;

7. Peraturan Daerah Nomor 6 Tahun 2010 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah;

8. Peraturan Daerah Nomor 16 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan;

9. Peraturan Gubernur Nomor 34 Tahun 2009 tentang Organisasi dan Tata Kerja Dinas Pelayanan Pajak;

10. Peraturan Gubernur Nomor 29 Tahun 2010 tentang Pembentukan Organisasi Unit Pelayanan Pajak Daerah;

11. Peraturan Gubernur Nomor 200 Tahun 2012 tentang Klasifikasi dan Penetapan Nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan;

12. Peraturan Gubernur Nomor 201 Tahun 2012 tentang Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan untuk Setiap Wajib Pajak;

Diktum

Menetapkan: PERATURAN GUBERNUR TENTANG PENILAIAN DAN PENGHITUNGAN DASAR PENGENAAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PERDESAAN DAN PERKOTAAN.

BAB I — KETENTUAN UMUM

Pasal 1

Dalam Peraturan Gubernur ini, yang dimaksud dengan :

1. Daerah adalah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

2. Pemerintah Daerah adalah Gubernur dan Perangkat Daerah sebagai unsur penyelenggara Pemerintahan Daerah.

3. Gubernur adalah Kepala Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

4. Dinas Pelayanan Pajak yang juga disebut Dinas adalah Dinas Pelayanan Pajak Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

5. Kepala Dinas adalah Kepala Dinas Pelayanan Pajak Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

6. Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan yang selanjutnya disebut PBB-P2 adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan pada sektor perdesaan dan perkotaan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan dan pertambangan.

7. Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut wilayah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

8. Bangunan adalah konstruksi teknis yang ditanam atau diletakkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan pedalaman dan/atau laut.

9. Nilai Jual Objek Pajak yang selanjutnya disingkat NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis atau nilai perolehan baru atau NJOP Pengganti.

10. NJOP Bumi adalah nilai jual bumi yang dihitung dalam satuan rupiah per meter persegi.

11. NJOP Bangunan adalah nilai jual bangunan yang dihitung dalam satuan rupiah per meter persegi.

12. Objek PBB-P2 adalah objek pajak bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, kecuali objek Pajak Bumi dan Bangunan sektor perkebunan, perhutanan dan pertambangan.

13. Klasifikasi adalah pengelompokan nilai jual bumi atau nilai jual bangunan yang digunakan sebagai pedoman penetapan NJOP Bumi atau NJOP Bangunan.

14. Daftar Biaya Komponen Bangunan yang selanjutnya disingkat dengan DBKB adalah daftar yang dibuat untuk memudahkan perhitungan nilai bangunan berdasarkan pendekatan biaya yang terdiri dari biaya komponen utama dan/atau biaya komponen material bangunan dan/atau biaya komponen fasilitas bangunan.

15. Nilai Indikasi Rata-rata yang selanjutnya disingkat NIR adalah nilai pasar rata-rata yang dapat mewakili nilai tanah dalam suatu zona.

16. Zona Nilai Tanah yang selanjutnya disingkat ZNT adalah zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang mempunyai satu Nilai Indikasi Rata-rata yang dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan objek pajak dalam satu satuan wilayah administrasi pemerintahan desa/kelurahan tanpa terikat pada batas blok.

17. Objek Pajak Umum adalah objek pajak yang memiliki jenis konstruksi dan material pembentuk yang umum digunakan.

18. Objek Pajak Standar adalah objek pajak yang memiliki kriteria tertentu.

19. Objek Pajak Non Standar adalah objek pajak yang tidak memiliki kriteria objek pajak standar.

20. Objek Pajak Khusus adalah objek pajak yang memiliki konstruksi khusus baik ditinjau dari segi material pembentuk maupun keberadaannya memiliki arti yang khusus.

21. Penilaian adalah kegiatan untuk menentukan NJOP yang akan dijadikan dasar pengenaan pajak, dengan menggunakan pendekatan data harga pasar, pendekatan biaya dan/atau pendekatan kapitalisasi pendapatan.

22. Penilaian Massal adalah proses penilaian yang sistematis untuk sejumlah objek pajak yang dilakukan pada saat tertentu secara bersamaan dengan menggunakan suatu prosedur standar.

23. Penilaian Individual adalah proses penilaian terhadap objek pajak dengan cara memperhitungkan semua karakteristik dari setiap objek pajak.

24. Pendekatan data pasar adalah cara penentuan NJOP dengan membandingkan objek pajak yang akan dinilai dengan objek pajak lain yang sejenis yang telah diketahui harga jualnya, dengan memperhatikan antara lain faktor letak, kondisi fisik, waktu, fasilitas dan lingkungan.

25. Pendekatan biaya adalah cara penentuan NJOP dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak tersebut pada waktu penilaian dilakukan dikurangi dengan penyusutannya.

26. Pendekatan kapitalis pendapatan adalah cara penentuan NJOP dengan mengkapitalisasi pendapatan bersih 1 (satu) tahun dari objek pajak tersebut.

27. Penyusutan adalah berkurangnya nilai bangunan yang disebabkan oleh keusangan/penurunan kondisi fisik bangunan.

28. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang selanjutnya disingkat NJOPTKP adalah batas nilai jual objek pajak yang tidak kena pajak.

BAB II — PENILAIAN OBJEK PAJAK

Bagian Kesatu — Jenis Objek PBB-P2

Pasal 2

(1) Jenis objek PBB-P2 terdiri dari objek pajak umum dan objek pajak khusus.

(2) Jenis objek pajak umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1), terdiri dari:

a. objek pajak standar; dan

b. objek pajak non standar.

(3) Objek pajak standar sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a, memenuhi kriteria sebagai berikut :

a. tanah ≤ 10.000 m² (lebih kecil atau sama dengan sepuluh ribu meter persegi);

b. bangunan jumlah lantai ≤ 4 (lebih kecil atau sama dengan empat) lantai; dan

c. luas bangunan ≤ 1.000 m² (lebih kecil atau sama dengan seribu meter persegi).

(4) Objek pajak non standar sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b adalah objek pajak yang tidak memenuhi kriteria objek pajak standar.

(5) Objek pajak khusus sebagaimana dimaksud pada ayat (1), meliputi :

a. jalan tol;

b. bandar udara dan pelabuhan laut;

c. galangan kapal dan dermaga;

d. stasiun kereta api;

e. Pembangkit Listrik Tenaga Uap (PLTU);

f. tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak;

g. menara Base Transceiver Station (BTS);

h. taman rekreasi; dan

i. lapangan golf.

Bagian Kedua — Penilaian Objek Pajak

Pasal 3

(1) Penetapan NJOP PBB-P2 sebagai dasar pengenaan pajak dilakukan berdasarkan penilaian objek pajak bumi dan penilaian objek pajak bangunan.

(2) Penilaian objek PBB-P2 sebagaimana dimaksud pada ayat (1), terdiri dari:

a. penilaian massal; dan

b. penilaian individual.

(3) Penilaian Massal sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf a dilakukan terhadap objek pajak standar sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (3).

(4) Penilaian individual sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b dilakukan terhadap objek pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (4) dan objek pajak yang bersifat khusus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (5).

Pasal 4

(1) Penilaian objek PBB-P2 sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dilakukan dengan menggunakan pendekatan atau metode sebagai berikut:

a. pendekatan data pasar;

b. pendekatan biaya; dan/atau

c. pendekatan kapitalisasi pendapatan.

(2) Pendekatan data pasar sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a adalah cara penentuan NJOP dengan membandingkan objek pajak yang akan dinilai dengan objek pajak lain yang sejenis yang telah diketahui harga jualnya dengan memperhatikan antara lain faktor letak, kondisi fisik, waktu, fasilitas dan lingkungan.

(3) Pendekatan biaya sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b, adalah cara penentuan NJOP dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak tersebut waktu penilaian dilakukan dikurangi penyusutannya.

(4) Pendekatan kapitalisasi pendapatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf c, adalah cara penentuan NJOP dengan mengkapitalisasi pendapatan bersih satu tahun dari objek pajak tersebut.

(5) Penilaian berdasarkan pendekatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), dapat dilakukan melalui proses yang menggunakan bantuan komputer (computer assisted valuation) dengan kriteria yang telah ditentukan.

(6) Tata cara penilaian dan pendekatan penilaian pada objek pajak bumi dan objek pajak bangunan diatur dengan Peraturan Kepala Dinas atas nama Gubernur.

BAB III — PENGHITUNGAN DASAR PENGENAAN PAJAK

Bagian Kesatu — Dasar Pengenaan PBB-P2

Pasal 5

(1) Dasar pengenaan PBB-P2 adalah NJOP PBB-P2.

(2) NJOP PBB-P2 sebagaimana dimaksud pada ayat (1), terdiri dari NJOP Bumi dan NJOP Bangunan sebagaimana ditetapkan dalam Peraturan Gubernur tentang Klasifikasi Nilai Jual Bumi dan Bangunan dan Penetapan Nilai Jual Objek PBB-P2.

(3) NJOP Bumi sebagaimana dimaksud pada ayat (2), meliputi :

a. NJOP untuk tanah;

b. NJOP perairan pedalaman; dan

c. NJOP laut.

(4) NJOP untuk tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (3) huruf a ditetapkan sesuai dengan NJOP Bumi sebagaimana dimaksud pada ayat (2).

(5) NJOP perairan pedalaman dan laut sebagaimana dimaksud pada ayat (3) huruf b dan huruf c dapat ditetapkan lebih rendah dalam persentase tertentu dari NJOP Bumi sebagaimana dimaksud pada ayat (2).

Bagian Kedua — Perhitungan Dasar Pengenaan Pajak

Pasal 6

(1) Besarnya NJOP Bumi untuk tanah sebagai dasar pengenaan pajak dihitung berdasarkan perkalian luas bumi dengan NJOP Bumi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (2).

(2) Besarnya NJOP Bumi untuk perairan pedalaman dan laut sebagai dasar pengenaan pajak dihitung berdasarkan perkalian luas bumi dengan NJOP Bumi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (2).

(3) Besarnya NJOP Bangunan sebagai dasar pengenaan pajak dihitung dari perkalian luas bangunan dengan NJOP Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (2).

(4) Dasar pengenaan PBB-P2 sebagaimana dimaksud pada ayat (1), ditetapkan berdasarkan penjumlahan besarnya NJOP Bumi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan/atau ayat (2) dan NJOP Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dikurangi NJOPTKP.

(5) NJOPTKP sebagaimana dimaksud pada ayat (4), ditetapkan sesuai dengan ketentuan peraturan perpajakan daerah.

Bagian Ketiga — Penghitungan PBB-P2 Terutang

Pasal 7

(1) PBB-P2 terutang diperoleh dengan cara mengalikan tarif PBB-P2 dengan dasar pengenaan pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (5).

(2) Contoh perhitungan PBB-P2 terutang sebagaimana tercantum dalam Lampiran Peraturan Gubernur ini.

BAB IV — KETENTUAN PENUTUP

Pasal 8

Peraturan Gubernur ini mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2013.

Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Peraturan Gubernur ini dengan penempatannya dalam Berita Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

Penutup

Lampiran — Contoh Perhitungan Pengenaan PBB-P2 Terutang

Contoh 1:

Wajib Pajak A mempunyai objek pajak berupa tanah seluas 200 m² dengan harga jual Rp 500.000,00/m² dan bangunan seluas 100 m² dengan harga jual Rp 400.000,00/m².

Berdasarkan Lampiran I dan Lampiran II Peraturan Gubernur Nomor 200 Tahun 2012 tentang Klasifikasi dan Penetapan Nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, NJOP PBB ditetapkan sebagai berikut:

Tarif PBB 0,3% (NJOP lebih dari Rp 10.000.000.000)

Besarnya Pajak Terutang PBB: 0,3% × Rp 10.896.400.000 = Rp 32.689.200

Contoh 2:

Wajib Pajak B mempunyai objek pajak berupa tanah seluas 500 m² dengan harga jual Rp 1.000.000,00/m² dan bangunan rumah seluas 350 m² dengan harga jual Rp 1.500.000,00/m² serta pagar mewah seluas 150 × 2 m dengan harga jual Rp 250.000,00/m².

Berdasarkan Lampiran I dan Lampiran II Peraturan Gubernur Nomor 200 Tahun 2012 tentang Klasifikasi dan Penetapan Nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, NJOP PBB ditetapkan sebagai berikut:

Tarif PBB 0,1% (NJOP Kurang dari Rp 2.000.000.000)

Besarnya Pajak Terutang PBB: 0,1% × Rp 1.099.100.000 = Rp 1.099.100

Contoh 3:

Wajib Pajak C mempunyai objek pajak berupa tanah seluas 1.000 m² dengan harga jual Rp 4.000.000,00/m² dan pagar mewah seluas 300 × 2 m dengan harga jual Rp 350.000,00/m² serta taman mewah seluas 200 m² dengan harga jual Rp 250.000,00/m².

Berdasarkan Lampiran I dan Lampiran II Peraturan Gubernur Nomor 200 Tahun 2012 tentang Klasifikasi dan Penetapan Nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, NJOP PBB ditetapkan sebagai berikut:

Tarif PBB 0,2% (NJOP Kurang dari Rp 10.000.000.000)

Besarnya Pajak Terutang PBB: 0,2% × Rp 5.687.100.000 = Rp 11.374.200

Contoh 4:

Wajib Pajak D mempunyai objek pajak berupa tanah seluas 1.500 m² dengan harga jual Rp 6.000.000,00/m² dan bangunan seluas 800 m² dengan harga jual Rp 2.000.000,00/m² dan pagar mewah seluas 300 × 2 m dengan harga jual Rp 350.000,00/m² serta taman mewah seluas 200 m² dengan harga jual Rp 250.000,00/m².

Berdasarkan Lampiran I dan Lampiran II Peraturan Gubernur Nomor 200 Tahun 2012 tentang Klasifikasi dan Penetapan Nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, NJOP PBB ditetapkan sebagai berikut:

Tarif PBB 0,3% (NJOP lebih dari Rp 10.000.000.000)

Besarnya Pajak Terutang PBB: 0,3% × Rp 11.007.900.000 = Rp 33.023.700

Catatan Editorial

• Status: dicabut Pasal 13 huruf a Pergub DKI 2/2026, berlaku sejak diundangkan pada 3 Februari 2026. Klasifikasi NJOP di Pergub 2/2026 berlaku mulai tahun pajak 2026 (Pasal 12 Pergub 2/2026).
• Dasar pembentukan: Pasal 7 ayat (3) Perda DKI 16/2011 tentang PBB-P2 (Menimbang huruf a). Pergub ini ditandatangani Joko Widodo dan mulai berlaku 1 Januari 2013.
• Pergub ini memakai nama instansi saat itu, Dinas Pelayanan Pajak. Sekarang instansi pemungut pajak daerah DKI bernama Badan Pendapatan Daerah (Bapenda).
• Contoh hitungan di Lampiran memakai NJOPTKP Rp15.000.000 dan tarif Perda 16/2011. Di Perda DKI 1/2024 yang berlaku sekarang, tarif PBB-P2 0,5% (0,25% untuk lahan produksi pangan dan ternak) dan NJOPTKP Rp60 juta per wajib pajak (Pasal 33 dan 34).

Sumber

• PDF resmi: Pergub DKI 208 Tahun 2012 di JDIH Jakarta
• Diundangkan: Berita Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Tahun 2012 Nomor 201
• Tanggal ditetapkan: 27 Desember 2012
• Tanggal berlaku: 1 Januari 2013 (Pasal 8)
• Tanggal dicabut: 3 Februari 2026 (Pergub 2/2026 Pasal 13 huruf a)
• Halaman PDF: 10 halaman
• Penyalinan teks ini: verbatim Pasal 1 sampai Pasal 8 beserta Lampiran (4 contoh perhitungan), kecuali angka di tabel Contoh 1. Angka Contoh 1 dirapikan editor agar konsisten, karena di PDF asli tabel Contoh 1 tercampur angka Contoh 4 akibat tata letak tabel. Untuk angka resmi, rujuk PDF.

Konten teks asli peraturan ini disalin verbatim dari sumber resmi, hanya dirancang ulang tampilannya untuk kemudahan baca. Untuk keperluan hukum atau bukti formal, selalu rujuk PDF asli yang diterbitkan oleh Biro Hukum Sekretariat Daerah Provinsi DKI Jakarta.