6 hal yang berubah di aturan diskon BPHTB Jakarta 2026

Pada 13 Mei 2026, Gubernur Pramono Anung menetapkan Kepgub DKI 450/2026. Aturan ini sekaligus mencabut Kepgub 840/2025.

Kepgub baru ini juga mengubah isi diskonnya. Kalau kamu sedang beli rumah pertama di Jakarta, mengurus waris, atau developer dengan kewajiban IPPR, ada perubahan yang berlaku untukmu.

BPHTB dan NPOPTKP, singkatnya

BPHTB adalah pajak saat kamu memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Tarifnya 5% dari NPOP setelah dikurangi NPOPTKP (Pasal 40 Perda DKI 1/2024).

NPOPTKP di Jakarta (Pasal 39 ayat 4 dan 5):

• Rp250 juta untuk perolehan hak pertama wajib pajak di wilayah DKI Jakarta.
• Rp1 miliar untuk waris atau hibah wasiat dari keluarga sedarah garis lurus satu derajat, termasuk suami/istri.

Contoh: kamu membeli rumah pertamamu di Jakarta seharga Rp800 juta. BPHTB = 5% × (Rp800 juta − Rp250 juta) = Rp27,5 juta. Diskon dari Kepgub dihitung dari angka ini.

Perbandingan Kepgub 840/2025 dan 450/2026

Perubahan	Kepgub 840/2025 (dicabut)	Kepgub 450/2026 (berlaku)
1. Jumlah kategori	19 (huruf a sampai s)	22 (huruf a sampai v)
2. Diskon 50% jual beli rumah pertama	Huruf e: rumah tapak atau satuan rumah susun, NPOP maks Rp500 juta	Huruf q: rumah tapak atau tanah kosong, NPOP maks Rp500 juta
3. Waktu berlaku	Ditetapkan 18 September 2025, berlaku surut sejak 27 Agustus 2025	Berlaku tanggal ditetapkan, 13 Mei 2026, tanpa surut
4. WP program pertanahan yang meninggal	Tidak diatur khusus	Baru, huruf d: diskon 75%
5. Tanah untuk kewajiban IPPR/SIPPT	Tidak diatur khusus	Baru, huruf j: diskon 50%
6. Hak baru dari tanah waris	Hanya waris umum (huruf j, 50%)	Baru, huruf p: diskon 50% untuk ahli waris

Detail tiap perubahan

1. Kategori bertambah tiga

Kepgub 840/2025 punya 19 kategori. Kepgub 450/2026 punya 22. Tiga yang baru adalah huruf d, j, dan p (dibahas di poin 4 sampai 6).

Kategori lain kebanyakan sama, hanya pindah huruf. Contohnya, BUMD yang menerima tanah sebagai penyertaan modal daerah dulu huruf k, sekarang huruf u.

2. Apartemen keluar dari diskon 50% jual beli

Perubahan ini yang paling berdampak bagi pembeli perorangan. Bandingkan bunyinya:

Kepgub 840/2025 Lampiran Bagian A angka 1 huruf e (sudah dicabut)

"wajib pajak orang pribadi perseorangan yang memiliki KTP Provinsi DKI Jakarta dan telah mencapai umur 18 (delapan belas) tahun atau telah kawin yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan pertama kali melalui jual beli berupa rumah tapak atau satuan rumah susun dengan NPOP sampai dengan Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah)"

Kepgub 450/2026 Lampiran Bagian A angka 1 huruf q (berlaku 13 Mei 2026)

"wajib pajak orang pribadi perseorangan yang memiliki KTP Provinsi DKI Jakarta dan telah mencapai umur 18 (delapan belas) tahun atau telah kawin yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan pertama kali melalui jual beli berupa rumah tapak atau tanah kosong dengan NPOP sampai dengan Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah)"

Diskon 75% untuk perolehan hak baru pertama kali tetap ada, sekarang di huruf e. Jadi ada dua jalur rumah pertama, dan keduanya hanya untuk rumah tapak atau tanah kosong:

Jalur	Diskon	Batas NPOP
Pembelian hak baru pertama kali (huruf e)	75%	Rp1 miliar
Jual beli pertama kali (huruf q)	50%	Rp500 juta

3. Tidak ada lagi berlaku surut

Kepgub 840/2025 ditetapkan 18 September 2025 tapi berlaku mundur ke 27 Agustus 2025. Transaksi di rentang itu bisa ikut dapat diskon.

Kepgub 450/2026 tidak berlaku surut. Diktum KEEMPAT menyebut berlaku pada tanggal ditetapkan, 13 Mei 2026. Tidak ada klausul surut dan tidak ada aturan peralihan.

4. WP program pertanahan yang meninggal saat pelaporan

Huruf d memberi diskon 75% kepada wajib pajak yang memperoleh hak lewat program nasional pemerintah di bidang pertanahan, tapi sudah meninggal dunia saat pelaporan BPHTB. Kepgub 840/2025 tidak punya jalur khusus untuk kasus ini. Keluarga yang mengurus kini bisa memakai huruf d sebagai dasar.

5. Developer dengan kewajiban IPPR/SIPPT

IPPR adalah Izin Penggunaan dan Pemanfaatan Ruang. SIPPT adalah Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah. Keduanya mewajibkan developer menyerahkan fasilitas sosial dan fasilitas umum ke Pemprov DKI.

Huruf j memberi diskon 50% untuk perolehan hak yang akan diserahkan ke pemerintah sebagai kewajiban IPPR dan/atau SIPPT, atau kewajiban lain berdasarkan rekomendasi instansi terkait.

6. Hak baru dari tanah waris

Diskon 50% untuk waris sudah ada sejak Kepgub 840/2025. Yang belum diatur khusus adalah saat ahli waris mengambil hak baru atas tanah warisan, misalnya mendaftarkan tanah waris yang belum bersertifikat.

Huruf p mengatur kasus ini: ahli waris yang memperoleh hak baru dari tanah waris dapat diskon 50%.

Perubahan kecil lain

• Hibah keluarga (huruf o) kini menyebut suami/istri secara tegas.
• Objek yang secara fisik lebih dari 20 tahun (huruf k) kini berlaku untuk semua wajib pajak, dengan diskon sebesar porsi BPHTB atas bangunan. Dulu (huruf r) hanya untuk badan, dengan diskon 50%.
• Perpanjangan hak rumah susun atas nama pemegang hak berbeda (huruf v) kini diskon 50%. Dulu (huruf s) diskonnya sebesar porsi bangunan.
• Pembebasan untuk MBR (Bagian B) kini menyebut program perolehan rumah pertama bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Siapa yang terdampak?

Kelompok	Dampaknya
Pembeli rumah tapak pertama (KTP DKI)	Tidak berubah. Diskon 50% jual beli (NPOP sampai Rp500 juta) dan 75% hak baru (NPOP sampai Rp1 miliar) tetap ada.
Pembeli apartemen pertama (KTP DKI)	Diskon 50% jual beli satuan rumah susun tidak ada lagi di Kepgub 450/2026.
Ahli waris dan keluarga	Diskon waris 50% tetap ada, ditambah huruf p dan huruf d. NPOPTKP waris tetap Rp1 miliar.
Developer dengan IPPR/SIPPT	Ada diskon 50% untuk tanah yang diserahkan sebagai fasos/fasum (huruf j).

Syarat rumah pertama: KTP DKI, umur minimal 18 tahun atau sudah kawin, dan ini perolehan pertama kali di DKI. Status pertama kali juga memperhitungkan properti milik suami/istri, berdasarkan data di sistem Bapenda (Lampiran A angka 2).

5 hal yang perlu kamu cek sebelum akad

• Cek tanggal transaksi dan pelaporan. Sejak 13 Mei 2026 yang dipakai Kepgub 450/2026. Kalau transaksimu terjadi di sekitar tanggal itu dan belum dilaporkan, tanyakan ke PPAT atau Bapenda aturan mana yang dipakai.
• Cek jenis objeknya. Rumah tapak dan tanah kosong masih masuk banyak skema. Apartemen tetap bisa dapat diskon lewat jalur lain, misalnya waris, hibah keluarga, atau perpanjangan hak.
• Cek NPOP. Batasnya Rp1 miliar untuk jalur hak baru (75%) dan Rp500 juta untuk jual beli (50%). Kalau di atas itu, cari kategori lain yang cocok.
• Pastikan ini perolehan pertama kali di DKI. Kalau pasanganmu sudah punya properti di DKI, kamu tidak masuk kriteria ini.
• Pastikan KTP DKI kamu aktif dan kamu sudah berumur 18 tahun atau sudah kawin. Dua syarat ini wajib untuk diskon rumah pertama.

Untuk kondisi khusus, seperti tanah waris yang belum bersertifikat atau properti dari program pemerintah, konfirmasi dulu ke PPAT atau Bapenda sebelum pelaporan.

Teks lengkap ada di halaman Kepgub 450/2026. Untuk pembanding, Kepgub 840/2025 tetap tersedia sebagai arsip.

Kalau masih ragu kondisimu masuk kategori mana, tim kami bisa bantu cek lewat WhatsApp.