Penundaan dan perpanjangan batas waktu bayar BPHTB

Panduan ini untuk kamu yang menerima ketetapan BPHTB berupa SKPDKB atau STPD dan tidak sanggup membayarnya tepat waktu karena bencana, kebakaran, atau kesulitan keuangan. Dalam praktik, penundaan BPHTB sangat jarang diajukan.

Di pajakonline.jakarta.go.id, permohonannya ada di menu BPHTB, tab Kemudahan Perpajakan, jenis pelayanan KEMUDAHAN PERPAJAKAN, dengan sub PERMOHONAN PERPANJANGAN BATAS WAKTU PEMBAYARAN PAJAK dan PEMBERIAN FASILITAS PENUNDAAN PEMBAYARAN. Dasarnya Perda DKI 1/2024 Pasal 100, PP 35/2023 Pasal 103, dan Pergub DKI 43/2024.

Hanya untuk ketetapan BPHTB

Untuk BPHTB, Bapenda memberikan penundaan hanya atas ketetapan, yaitu SKPDKB atau STPD. SSPD biasa yang belum ditetapkan tidak bisa ditunda.

Formulir Kemudahan Perpajakan BPHTB juga hanya menyediakan Jenis Setoran SKPD dan STPD, dan meminta nomor ketetapan yang dimohonkan. Jadi permohonan perpanjangan lewat portal pun diajukan atas ketetapan. Pergub 43/2024 sendiri membuka permohonan atas pajak yang belum ada ketetapannya dengan penghitungan sementara (Pasal 8 ayat (3) huruf e dan Pasal 11 ayat (3) huruf f), tapi formulir BPHTB tidak menyediakan pilihan itu.

Ketetapan BPHTB terbit setelah SSPD dilaporkan:

• SKPDKB terbit dari pemeriksaan, misalnya kalau BPHTB ternyata kurang dibayar (Pergub DKI 34/2022 Pasal 15 ayat (3) huruf a).
• STPD terbit kalau BPHTB terlambat dibayar, dan bisa diterbitkan UPPPD secara elektronik dengan notifikasi lewat email (Pergub 34/2022 Pasal 14 ayat (5)).

SKPDKB wajib dibayar paling lama 1 bulan sejak diterbitkan (Kepgub DKI 164/2026 Diktum KETIGA huruf a). Untuk BPHTB, batas ini tidak digeser walau jatuh di hari libur (Diktum KELIMA).

Penundaan dan akta di PPAT

BPHTB transaksi baru dibayar paling lambat pada tanggal peristiwanya, misalnya tanggal AJB untuk jual beli atau tanggal pendaftaran peralihan hak untuk waris (Kepgub 164/2026 Diktum KEDUA huruf b). PPAT dan kantor pertanahan wajib meminta bukti pembayarannya:

Perda DKI 1/2024 Pasal 42 ayat (1) huruf a

"Pejabat pembuat akta tanah atau notaris sesuai kewenangannya wajib: a. meminta bukti pembayaran BPHTB kepada Wajib Pajak, sebelum menandatangani akta pemindahan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan; ..."

Perda DKI 1/2024 Pasal 43 ayat (1)

"Kepala kantor bidang pertanahan hanya dapat melakukan pendaftaran hak atas tanah atau pendaftaran peralihan hak atas tanah setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran BPHTB."

PPAT atau notaris yang melanggar kewajiban meminta bukti pembayaran itu didenda Rp10.000.000 untuk setiap pelanggaran (Perda 1/2024 Pasal 104 huruf a). Ketentuan yang sama ada di PP 35/2023 Pasal 60 ayat (1) dan Pasal 61 ayat (1).

Jadi penundaan dan perpanjangan tidak bisa dipakai untuk menandatangani akta sebelum BPHTB dibayar. SKPDKB dan STPD biasanya terbit setelah transaksi berjalan, sebagai hasil pemeriksaan atau karena terlambat bayar, sehingga penundaannya tidak menyangkut akta yang sudah ditandatangani.

Beda perpanjangan dan penundaan

	Perpanjangan batas waktu pembayaran	Fasilitas penundaan pembayaran
Alasan	Keadaan kahar saja (Pergub 43/2024 Pasal 3 ayat (1))	Kesulitan keuangan/likuiditas atau keadaan kahar (Pasal 4 ayat (1))
Lama paling lama	12 bulan (Pasal 3 ayat (3))	24 bulan (Pasal 4 ayat (2))
Bunga	Tidak ada, kalau kamu bayar sesuai batas baru (Pasal 3 ayat (4))	0,6% per bulan dari pajak yang masih harus dibayar (Perda 1/2024 Pasal 100 ayat (9))
Kalau telat dari batas baru	Kena bunga dan/atau denda sesuai aturan (Pasal 3 ayat (5))	Dapat ditagih dengan surat paksa (Pergub 43/2024 Pasal 15)
Yang kamu usulkan	Tanggal batas waktu baru (Pasal 8 ayat (2) huruf c)	Tanggal pembayaran (Pasal 11 ayat (2) huruf d)

Keadaan kahar meliputi bencana alam, kebakaran, kerusuhan massal atau huru hara, wabah penyakit, dan keadaan lain yang ditetapkan dengan Keputusan Gubernur (Pergub 43/2024 Pasal 5).

Perpanjangan juga bisa diberikan Gubernur secara jabatan lewat Keputusan Gubernur, tanpa permohonan (Pasal 3 ayat (2) dan Pasal 7). Artikel ini membahas yang atas permohonan.

Sebagai pembanding, kalau kamu telat bayar tanpa mengajukan apa pun, bunganya 1% per bulan dari pajak yang tidak atau kurang dibayar, paling lama 24 bulan, ditagih dengan STPD (PP 35/2023 Pasal 59 ayat (7)).

Syarat permohonan

Untuk perpanjangan (Pergub 43/2024 Pasal 8):

• Tertulis dalam bahasa Indonesia oleh wajib pajak atau kuasanya, memuat data wajib pajak, data objek, dan jumlah utang pajak.
• Menjelaskan keadaan kahar yang kamu alami.
• Mencantumkan tanggal batas waktu pembayaran yang kamu mohonkan.
• Lampiran: KTP (orang pribadi) atau KTP/identitas pengurus dan akta (badan); surat kuasa bermaterai dan KTP penerima kuasa kalau dikuasakan; data atau keterangan yang membuktikan keadaan kahar; surat ketetapan pajaknya.

Untuk penundaan (Pergub 43/2024 Pasal 11):

• Tertulis dalam bahasa Indonesia oleh wajib pajak atau kuasanya, memuat data wajib pajak, data objek, dan jumlah utang pajak.
• Menyebut alasan permohonan dan usulan tanggal pembayaran.
• Lampiran: KTP atau identitas pengurus dan akta; surat kuasa kalau dikuasakan; laporan keuangan (kalau alasannya kesulitan keuangan) atau bukti keadaan kahar; surat ketetapan pajaknya; surat paksa kalau utangnya sudah ditagih dengan surat paksa.
• Pejabat yang memutus memperhatikan kepatuhanmu membayar pajak selama 2 tahun terakhir (Pasal 13 ayat (8)).

Jaminan untuk penundaan

Menurut Pergub 43/2024, jaminan wajib diserahkan kalau utang pajak yang mau ditunda sudah ditagih dengan surat paksa:

• Bentuknya barang bergerak dan/atau tidak bergerak (Pasal 11 ayat (4)).
• Penyerahan jaminan diberi tanda terima oleh Jurusita Pajak Daerah, diketahui Kepala Suku Badan Pendapatan Daerah Kota/Kabupaten Administrasi atau Kepala UPPPD (Pasal 11 ayat (5)).
• Kalau jaminan yang wajib itu tidak diserahkan, permohonan ditolak (Pasal 13 ayat (6)).

Kalau utang pajakmu belum ditagih dengan surat paksa, Pergub 43/2024 tidak mewajibkan jaminan. Cara mengisi isian Jaminan di formulir ada di langkah 5.

Dokumen yang perlu disiapkan

Daftar di portal untuk masing-masing sub. Formulir Kemudahan Perpajakan tidak mencantumkan format dan batas ukuran file.

Portal tidak menandai dokumen wajib untuk sub ini dan tidak punya butir untuk KTP serta bukti keadaan kahar, padahal Pergub 43/2024 Pasal 8 ayat (3) memintanya. Siapkan keduanya, dan serahkan langsung ke UPPPD yang menangani permohonanmu.

Butir surat kuasa dan KTP penerima kuasa hanya untuk permohonan yang dikuasakan. Kalau kamu mengurus sendiri dengan akunmu, butir itu tidak perlu diisi.

Langkah mengajukan

Data di screenshot sengaja dummy.

1. Buka portal

Buka pajakonline.jakarta.go.id, lalu klik Masuk.

2. Masuk ke akunmu

Masuk dengan email dan kata sandi akun Pajak Online, lalu klik MASUK.

3. Buka tab Kemudahan Perpajakan di menu BPHTB

Buka Jenis Pajak, pilih BPHTB, lalu buka tab Kemudahan Perpajakan. Klik Tambah Permohonan Pelayanan di kanan atas.

4. Pilih sub dan cari identitas wajib pajak

Di formulir yang terbuka, isi seperti ini:

• Jenis Sub Pelayanan: PERMOHONAN PERPANJANGAN BATAS WAKTU PEMBAYARAN PAJAK untuk perpanjangan, atau PEMBERIAN FASILITAS PENUNDAAN PEMBAYARAN untuk penundaan
• Jenis Proses: Individu

Di bagian IV Identitas Wajib Pajak, pilih Orang Pribadi atau Badan, isi NIK (atau NPWP untuk badan), lalu klik CARI.

5. Isi data ketetapan, tanggal, dan jumlah yang dimohonkan

Isian bagian V Data Objek Pajak di bawah ini kami catat dari sub penundaan BPHTB. Di formulir Kemudahan Perpajakan pajak lain, sub perpanjangan memakai isian yang sama tanpa catatan bunga.

• Bertindak Sebagai: WAJIB PAJAK, atau KUASA.
• Jenis Setoran: pilih sesuai ketetapanmu, STPD untuk STPD, atau SKPD untuk surat ketetapan seperti SKPDKB.
• Tahun Pajak: tahun pajak di ketetapan itu.
• Tanggal Yang Dimohonkan: untuk penundaan, tanggal pembayaran yang kamu usulkan (Pergub 43/2024 Pasal 11 ayat (2) huruf d), paling lama 24 bulan. Untuk perpanjangan, batas waktu pembayaran baru yang kamu usulkan (Pasal 8 ayat (2) huruf c), paling lama 12 bulan.
• Jumlah Yang Dimohonkan: jumlah pajak yang ditunda atau diperpanjang. Pada sub penundaan, di bawah label ini portal menulis "Permohonan Penundaan Dikenakan Sanksi bunga administrasi 0.6%". Menurut Perda 1/2024 Pasal 100 ayat (9), bunga itu 0,6% per bulan.
• Nomor SKPD/SPPT PBB-P2/SKPDKB/SKPDKBT/STPD/Surat Keputusan: nomor SKPDKB atau STPD yang dimohonkan.

Pada sub penundaan, isian angsuran ikut tampil di bawahnya dengan tanda wajib. Isi juga supaya permohonan bisa disimpan:

• Jenis Setoran dan Bertindak Sebagai: sama dengan isian di atas.
• Jaminan: kalau utang pajakmu sudah ditagih dengan surat paksa, pilih bentuk jaminan yang akan kamu serahkan (Kendaraan bermotor berikut bukti kepemilikan, Logam mulia berikut sertifikatnya, atau Sertifikat Deposito, dan Lainnya untuk barang lain seperti tanah atau bangunan). Kalau belum ditagih dengan surat paksa, aturan tidak mewajibkan jaminan, jadi pilih Lainnya.
• Masa Pajak & Jumlah Terhutang: pilih bulan, lalu isi jumlah sesuai ketetapan yang ditunda.
• Tahun Pajak: tahun pajak di ketetapan itu.
• Lama Bulan Angsuran: jumlah bulan sesuai lama penundaan yang kamu minta.

Kalau formulir tetap menolak disimpan setelah semua isian bertanda wajib terisi, tanyakan ke UPPPD tempat objek.

6. Unggah dokumen, setujui pernyataan, dan simpan

Di bagian VI Data Pendukung, isi Metode Penyampaian Data Pendukung: Upload Dokumen. Unggah dokumen sesuai daftar di atas. Lalu baca kotak Syarat dan Ketentuan, centang Saya setuju dengan pernyataan diatas, dan klik SIMPAN.

Setelah permohonan dikirim

• Pejabat yang ditunjuk meneliti permohonanmu dan boleh meminta data tambahan (Pergub 43/2024 Pasal 10 dan Pasal 13).
• Kalau syarat kurang, kamu mendapat surat pemberitahuan dan boleh memperbaiki permohonan. Kalau kondisimu tidak memenuhi alasan yang disyaratkan, atau jaminan yang wajib tidak diserahkan, permohonan ditolak dengan surat penolakan.
• Kalau memenuhi, terbit keputusan. Keputusan bisa menyetujui sesuai permohonan atau menyetujui sebagian.
• Permohonan diselesaikan paling lama 1 bulan sejak diterima. Kalau dalam 1 bulan belum ada pemberitahuan, penolakan, atau keputusan, permohonan dianggap disetujui. Untuk perpanjangan, keputusannya tetap paling lama 12 bulan (Pasal 10 ayat (9) sampai (12)). Untuk penundaan, paling lama 24 bulan (Pasal 13 ayat (10) sampai (13)).
• Kalau pajaknya sudah lewat jatuh tempo dan permohonan disetujui, bunga dan/atau denda sebelum permohonan diajukan dihapus secara jabatan (Pasal 14).

Pantau permohonanmu di tab Kemudahan Perpajakan menu BPHTB. Tabelnya memuat Nomor Pelayanan, NOPD, Nama Pemohon, Tanggal Input, UPPPD yang menangani, Status, dan Keterangan. Pesan dari petugas masuk ke menu Pesan Layanan. Keputusan penundaan atau perpanjangan bisa kamu unduh di akun Pajak Online, atau diambil di UPPPD yang menangani.