Cara bayar BPHTB lewat kode bayar dan virtual account

Setelah SSPD BPHTB kamu isi, langkah berikutnya membayar. Wajib pajak membayar dan melaporkan sendiri BPHTB terutang lewat sistem elektronik (Pergub DKI 34/2022 Pasal 2). Di pajakonline.jakarta.go.id, kode bayar BPHTB dibuat dari formulir SSPD di menu BPHTB. Tagihan BPHTB yang berupa surat ketetapan atau surat tagihan memakai menu Membuat Kode Bayar, dan semua kode bayar bisa digabung di menu Virtual Account.

Kalau belum mengisi SSPD, mulai dari panduan isi SSPD BPHTB online.

Kapan BPHTB harus dibayar

Menurut Kepgub DKI 164/2026 Diktum KEDUA huruf b, BPHTB dibayar paling lambat pada:

Jenis perolehan	Batas bayar
Jual beli, dengan atau tanpa PPJB	Tanggal AJB dibuat dan ditandatangani
Tukar menukar, hibah, hibah wasiat, pemasukan ke perseroan, pemisahan hak, penggabungan, peleburan, pemekaran usaha, hadiah	Tanggal akta dibuat dan ditandatangani
Waris	Tanggal ahli waris mendaftarkan peralihan hak ke kantor pertanahan
Putusan hakim	Tanggal putusan berkekuatan hukum tetap
Pemberian hak baru	Tanggal surat keputusan pemberian hak terbit
Lelang	Tanggal penunjukan pemenang lelang

Untuk BPHTB, batas ini tidak digeser ke hari kerja berikutnya walau jatuh di hari libur (Diktum KELIMA).

PPAT atau notaris wajib meminta bukti pembayaran BPHTB sebelum menandatangani akta, dan kantor pertanahan hanya mendaftarkan hak setelah bukti pembayaran BPHTB diserahkan (Perda DKI 1/2024 Pasal 42 ayat (1) dan Pasal 43 ayat (1)).

Aturan kode pembayaran

Menurut Pergub 34/2022 Pasal 3 dan Pasal 4:

• Sistem menghitung BPHTB yang harus dibayar setelah memperhitungkan pengenaan, pengurangan, keringanan, atau pembebasan (Pasal 3 ayat (2)).
• Kamu membuat kode pembayaran sendiri, lalu membayar di kanal pembayaran yang tersedia (Pasal 3 ayat (3) dan (4)).
• Kode pembayaran harus dibayar paling lama 14 hari kalender setelah terbit. Kalau lewat, kode kedaluwarsa dan kamu harus membuat kode baru (Pasal 3 ayat (5) dan (6)). Di invoice portal, batas ini tertulis dengan tanggal dan jam, tepat 14 hari setelah kode dibuat.
• Tanggal bayar yang diakui adalah tanggal kamu membayar dan mendapat pengesahan atau validasi dari bank penerima (Pasal 3 ayat (7)).
• Pembayaran yang gagal mendapat kode validasi dari bank dianggap tidak sah. Kamu harus membuat kode pembayaran ulang dan membayar lagi (Pasal 3 ayat (8)).
• Kode pembayaran tidak perlu dibuat kalau tidak ada BPHTB yang harus dibayar karena pengenaan 0%, NPOP di bawah NPOPTKP, pembebasan 100%, atau bukan objek BPHTB (Pasal 4). SSPD seperti ini langsung dilaporkan (Pasal 5 ayat (2)).

Langkah membuat kode bayar dan membayar SSPD

Data di screenshot sengaja dummy.

1. Buka portal

Buka pajakonline.jakarta.go.id, lalu klik Masuk.

2. Masuk ke akunmu

Masuk dengan email dan kata sandi akun Pajak Online, lalu klik MASUK.

3. Buka formulir SSPD

Buka Jenis Pajak, pilih BPHTB, lalu klik Daftar BPHTB di kanan atas tab Pelayanan. Masukkan NOP 18 digit tanpa titik di bagian Periksa data pembayaran PBB, lalu klik CARI. Kalau PBB 5 tahun terakhir berstatus LUNAS, klik Formulir BPHTB di kanan bawah. Portal memeriksa 5 tahun itu sesuai Pergub 34/2022 Pasal 3 ayat (1), tapi dalam praktik PBB objek harus lunas seluruhnya sampai tahun berjalan. Isi formulirnya sesuai panduan isi SSPD BPHTB online.

4. Periksa jumlah dan Status SSPD

Sebelum menyimpan, cek bagian akhir Penghitungan BPHTB. Baris Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang masih harus dibayar menunjukkan jumlah yang akan masuk ke kode bayar. Kolom Status SSPD tertulis SSPD TERHUTANG kalau masih ada yang harus dibayar, atau SSPD NIHIL kalau tidak ada.

Kalau statusnya SSPD NIHIL, kamu tidak membuat kode bayar. Setelah SIMPAN, portal langsung membuka formulir pelaporan SSPD.

5. Simpan SSPD, lalu pilih Ya, buat kode bayar!

Klik SIMPAN di kanan bawah formulir. Untuk SSPD terutang, muncul jendela Perhatian! dengan pertanyaan "Anda ingin membuat kode bayar?". Klik Ya, buat kode bayar! supaya kode bayar langsung dibuat.

6. Periksa Data SSPD BPHTB

Halaman KODE BAYAR - BPHTB terbuka dengan dua tahap. Tahap 1 Data SSPD BPHTB menampilkan Data Wajib Pajak (NIK/NPWP, nama, alamat), Data Objek Pajak (NOP, alamat, luas bumi dan bangunan), lalu JUMLAH YANG HARUS DIBAYAR (Total dan Terbilang). Kalau semua sudah benar, klik Next.

7. Pilih metode pembayaran dan bank

Di tahap 2 Metode Pembayaran, pilih salah satu di Pilih Metode Pembayaran: ATM, Teller, Internet Banking, atau Mobile Banking. Daftar bank untuk metode itu lalu muncul. Pilih bank yang akan kamu pakai. Kode bayar hanya bisa dibayar lewat bank yang dipilih di sini. Kalau nanti mau bayar lewat bank lain, kamu harus membuat kode bayar baru. Petunjuk di kotak Cara Pembayaran juga mengikuti pilihan ini dan ikut tercetak di invoice. Daftar bank per metode ada di bagian Cara bayar per metode dan bank di bawah.

Setelah petunjuknya tampil, klik Konfirmasi dan Proses.

8. Catat kode bayar di invoice

Portal membuka halaman INVOICE - BPHTB berjudul Faktur Pembayaran. Isinya:

• Data Wajib Pajak, Data Objek Pajak (NOP, alamat, jenis perolehan), dan Data PPAT.
• Kode Bayar 18 digit. Nomor Virtual Account berisi tanda strip.
• Kanal Pembayaran dan Nama Bank sesuai pilihanmu.
• Tulisan merah "Kode Bayar ini hanya berlaku sampai dengan tanggal ..." berisi tanggal dan jam kedaluwarsa.
• Nilai Pokok, Nilai Bunga, Nilai Denda, Nilai Sanksi, Tanggal Buat Kode Bayar, dan Total.
• Cara Pembayaran untuk bank yang kamu pilih.

9. Cetak invoice

Klik Cetak Invoice untuk mengunduh PDF-nya. Simpan PDF ini, terutama kalau kamu membayar lewat teller, karena portal meminta formulir tagihan dicetak dan diserahkan ke petugas. Di PDF, baris Kanal Pembayaran berisi angka kode bayar, bukan nama kanal. Yang kamu pakai untuk membayar tetap angka di baris Kode Bayar.

10. Bayar sebelum kode kedaluwarsa

Bayar lewat kanal dan bank yang kamu pilih sebelum tanggal dan jam di tulisan merah. Simpan bukti bayar yang memuat validasi bank.

11. Cek status, lalu lanjut lapor

Kembali ke tab Pelayanan di menu BPHTB. Setelah pembayaran diterima, kolom Status SSPD-mu berubah menjadi PEMBAYARAN BPHTB DITERIMA, kolom Tanggal Pelaporan masih kosong, dan kolom Aksi menampilkan tombol Kirim Berkas. Klik tombol itu untuk melaporkan SSPD.

12. Lihat riwayat kode bayar

Buka menu Membuat Kode Bayar, tab Riwayat. Pilih BPHTB di filter JENIS PAJAK, lalu klik CARI. Tabelnya memuat kode bayar, nama dan NOP objek, NOPD, jumlah yang harus dibayar, tanggal expired, dan status: Terbayarkan, Menunggu Pembayaran, atau Expired/Batal.

Cara bayar per metode dan bank

Ringkasan di bawah kami tulis ulang dari kotak Cara Pembayaran di portal. Ikuti juga petunjuk yang tercetak di invoice-mu, karena itu yang ditampilkan portal untuk bank pilihanmu.

ATM

Bank	Menu di ATM	Yang dimasukkan
Bank Mandiri	Bayar/Beli, Lainnya, Penerimaan Negara, Lainnya	Kode institusi 50020, kode bayar, lalu kode daerah 31
BCA	Transaksi Lainnya, Pembayaran, MPN/Pajak, Pajak Daerah Lainnya	Kode wilayah 3100, lalu kode bayar
BNI	Lain, Pembayaran, Pajak/Penerimaan Negara, Pajak/PNBP/Bea&Cukai	Kode transaksi 2001 dan kode bayar, lalu jenis rekening
Bank Jakarta	Transaksi Lainnya, Pembayaran, Pajak, PBB DKI	Kode bayar di isian NOP, lalu tahun pajak
Bank Danamon	Pembayaran, Pajak/TV/Lainnya, Pajak, Pajak DKI Jakarta	Kode bayar di isian NOP, tahun pajak, lalu jenis rekening
CIMB Niaga	Pembayaran, Lanjut, Fasilitas Umum, PBB/Pajak Daerah	Kode sandi wilayah DKI 380 dan kode bayar, lalu rekening debit
Maybank	Transaksi Lainnya, Pembayaran Lainnya, Pajak Daerah	Kode bayar
BTN	Transaksi Lainnya, Pembayaran, Layanan Publik, Pajak/MPN, Pajak Daerah	Kode institusi 4013, kode pembayaran 3 digit, periode tahun pajak 4 digit, lalu kode bayar
BJB	Bayar/Beli, Pajak/Retribusi Kota/Kabupaten, Pajak Daerah Lainnya	Kode pemda 4 digit dan kode bayar (teks lain di portal menyebut kode pemda 0308)
Bank OCBC	Portal tidak menampilkan langkahnya

Di semua ATM, periksa informasi tagihan yang muncul sebelum menyetujui, lalu simpan struknya.

Teller

Bank di portal: BJB, Bank Mandiri, Bank Jakarta, Pos Indonesia, BRI, BTN, dan Bank Bukopin. Caranya sama: cetak formulir tagihan kode bayar (PDF dari Cetak Invoice), serahkan ke teller atau petugas loket Pos Indonesia, lalu simpan bukti bayar dari petugas. Kalau kamu memilih Teller BJB, petunjuk yang tampil di portal berisi langkah ATM BJB.

Internet Banking

Bank	Langkah ringkas
BRI	Portal menulis "Login ke BRI Mobile", lalu menu Tagihan, Pajak Daerah, masukkan kode bayar
BCA	MyBCA: Bayar & Isi Ulang, Pajak Daerah Lainnya, pilih wilayah, masukkan kode bayar, cek tagihan, Bayar, PIN
Bank Mandiri	Kopra by Mandiri: Payment, Bill Payment, biller 50020 atau Pajak Daerah, masukkan ID Billing (kode bayar) dan kode kota/kab
BNI	agen46 BNI: Bayar & Beli, Pajak, pilih jenis pajak dan daerah, masukkan kode pembayaran, PIN
CIMB Niaga	Pembayaran Tagihan, Pajak, pilih PBB DKI Jakarta atau Pajak Daerah DKI Jakarta, isi kolom NOP (istilah di petunjuk portal) dan tahun pajak, lalu OTP
Bank Mega	Website bankmega.com (User Maker): Pembayaran, kategori Pajak, Pajak Daerah Lainnya, masukkan kode bayar, Kirim
Bank Jakarta	CMS korporat (User Maker dan User Approver): Pembayaran dan Pembelian, Pembayaran Tagihan, kategori ICO16 Pajak Daerah, penagih 100097 TOSKA, masukkan kode bayar, Inkuiri, Konfirmasi, Kirim, lalu disetujui User Approver
BJB	Internet Banking Corporate BJB: Bill Payment, kategori Tax/Retribution, Pajak Daerah Lainnya, Payment Number (kode bayar), City DKI Jakarta
Bank OCBC	Akun korporat: User Maker membuat transaksi di Payment & Purchase dengan Billing ID (kode bayar) lalu Fetch, User Authorizer menyetujui
Maybank, Bank UOB	Portal tidak menampilkan langkahnya

Mobile Banking

Bank	Langkah ringkas
BCA	MyBCA: Bayar & Isi Ulang, Layanan Pemerintah, Pajak Daerah Lainnya, pilih wilayah, isi No. Pelanggan dengan kode bayar, Bayar, PIN
Bank Mandiri	Livin' by Mandiri: Bayar / VA, Pajak, cari 50020 atau Pajak Daerah, masukkan kode bayar dan kode kota/kab 31
BNI	wondr by BNI: Bayar & Beli, Pajak Daerah Lainnya, PDL DKI Jakarta, masukkan kode bayar, PIN
Bank Jakarta	JakOne Mobile: Pembayaran, Pajak, Pajak Online Jakarta (TOSKA), masukkan kode bayar, Bayar, PIN
BJB	DIGI by Bank BJB: Bayar, Pajak & Retribusi, PJDL, Pemprov DKI Jakarta, masukkan nomor bayar
BTN	balé by BTN: Pembayaran, Pajak Daerah, kategori Non PBB, lalu pilih sumber dana, institusi, jenis pajak, tahun pajak, dan nomor registrasi
CIMB	Pembayaran Tagihan dan Top Up, Pajak, pilih PBB DKI Jakarta atau Pajak Daerah DKI Jakarta, isi kolom NOP (istilah di petunjuk portal), MPIN
Bank Mega	M-SMile: Bayar, Pajak/MPN, Pajak Daerah (DKI Jakarta), masukkan kode bayar, M-PIN
Bank UOB	UOB TMRW: Top UP & Tagihan, Pajak DKI Jakarta, masukkan kode bayar, cek data, geser konfirmasi, PIN
Pos Indonesia	Pospay Mobile: menu pembayaran Pajak, pilih jenis pajak, bayar sesuai jumlah

Bayar tagihan BPHTB berupa SKPD atau STPD

Untuk tagihan BPHTB yang sudah berupa surat ketetapan atau surat tagihan, misalnya STPD bunga telat bayar, kode bayarnya dibuat di menu Membuat Kode Bayar, tab Kode Bayar, pilihan Surat Ketetapan Pajak Daerah / Surat Tagihan Pajak Daerah. Pilih Pajak BPHTB di Jenis Pajak, isi No SKPD/STPD, pilih metode pembayaran, lalu klik KIRIM. STPD BPHTB memang dibayar dengan membuat kode pembayaran (Pergub 34/2022 Pasal 14 ayat (6)).

Kalau SKPDKB atau STPD BPHTB terlalu besar untuk dilunasi sekaligus, kamu bisa mengajukan angsuran atau penundaan. Caranya ada di panduan angsuran BPHTB dan panduan penundaan BPHTB. BPHTB di SSPD transaksi baru tidak bisa diangsur.

Bayar lewat Virtual Account

Satu VA bisa menggabungkan sampai 500 objek pajak, termasuk BPHTB. Ringkasannya menampilkan total tagihan, biaya administrasi bank, dan total transfer.

1. Buka Buat Virtual Account

Buka menu Virtual Account, tab Buat Virtual Account, lalu klik Tambah Tagihan.

2. Tambah tagihan BPHTB

Di jendela Tambah Tagihan, pilih Berdasarkan Kode Bayar, pilih BPHTB di isian Jenis Pajak, isi kolom Kode Bayar dengan kode dari invoice (kolom NOPD dan No. SKPD/STPD juga tersedia), lalu klik Cari. Centang tagihan yang muncul, lalu klik Tambah. Kamu bisa menambah tagihan pajak daerah lain ke VA yang sama.

3. Periksa ringkasan, lalu bayar

Tagihan masuk ke tabel di tab Buat Virtual Account. Periksa Total Objek Pajak, Total Tagihan, Biaya Administrasi Bank, dan Total Transfer Termasuk Biaya Administrasi Bank, lalu klik Simpan Virtual Account. Bayar sesuai total transfer dan pantau statusnya di tab Virtual Account Aktif atau Riwayat.

Setelah membayar

• Wajib pajak yang sudah membayar melanjutkan ke pelaporan SSPD secara elektronik: melengkapi data, mengunggah persyaratan, dan memberi persetujuan elektronik (Pergub 34/2022 Pasal 5 ayat (1) dan (3)). Di portal, pelaporan dilanjutkan dari tombol Kirim Berkas pada SSPD berstatus PEMBAYARAN BPHTB DITERIMA. Isian pelaporannya dibahas di panduan isi SSPD BPHTB online.
• Tanggal pelaporan yang diakui adalah saat kamu melengkapi data, mengunggah dokumen, dan mendapat notifikasi dari sistem bahwa pelaporan diterima (Pasal 5 ayat (5)).
• Hasilnya SSPD BPHTB elektronik bernomor dan bertanggal yang bisa kamu unduh dan cetak sendiri untuk persyaratan di kantor pertanahan (Pasal 5 ayat (6) dan (7)). Kamu tidak perlu menyerahkan berkas fisik ke UPPPD kecuali diminta petugas (Pasal 5 ayat (8)).
• UPPPD meneliti SSPD paling lambat 30 hari kerja sejak dilaporkan (Pasal 13 ayat (2)). SSPD yang sudah lulus penelitian tampil dengan status LULUS VERIFIKASI dan bisa dicetak lewat tombol Cetak SSPD Verified.

Kalau kamu telat bayar, bunganya 1% per bulan dari pajak yang tidak atau kurang dibayar, paling lama 24 bulan, ditagih dengan STPD (PP 35/2023 Pasal 59 ayat (7)). Tarif 1% ini dipakai untuk tahun pajak berapa pun. Pergub 34/2022 Pasal 15 ayat (6) masih menyebut bunga 2% per bulan untuk SKPDKB, SKPDKBT, atau STPD yang telat dibayar, tapi yang dipakai sekarang 1% sesuai PP 35/2023. UPPPD dapat menerbitkan STPD elektronik dengan notifikasi lewat email, dan STPD itu dibayar dengan membuat kode pembayaran (Pergub 34/2022 Pasal 14 ayat (5) dan (6)). Bunga telat dibebaskan 100% secara jabatan untuk perolehan karena hibah wasiat, waris, lelang, putusan hakim, penggabungan, peleburan, pemekaran usaha, atau pemberian hak baru (Pergub DKI 27/2025 Pasal 26).