PBB Jakarta 2026: pembebasan, keringanan, dan cara cek tagihan

Paket kebijakan PBB-P2 Jakarta tahun 2026 ada di Kepgub DKI 339/2026. Gubernur menetapkannya 30 Maret 2026, dan aturan ini berlaku sejak 1 April 2026. Dasar tata caranya Pergub DKI 27/2025.

Isinya: pembebasan otomatis, pengurangan jabatan, diskon bayar, dan penghapusan sanksi tunggakan. Semua fasilitas ini diberikan tanpa syarat bebas tunggakan pajak daerah (Diktum KETIGA).

Status per Oktober 2026

Fasilitas	Batas waktu	Status
Diskon bayar PBB 2026 (10% / 7,5% / 5%)	30 September 2026	Sudah lewat
Diskon 5% tunggakan PBB 2021 sampai 2025	31 Desember 2026	Masih berlaku
Bebas bunga tunggakan PBB 2021 sampai 2025	31 Desember 2026	Masih berlaku
Bebas bunga angsuran	31 Desember 2026	Masih berlaku
Potongan 50% pokok tunggakan lebih dari 5 tahun	Tidak disebut batasnya	Masih berlaku
Pembebasan dan pengurangan otomatis PBB 2026	Langsung di SPPT	Cek di SPPT kamu

Siapa yang otomatis bebas PBB 2026?

Syaratnya ada di Lampiran angka 1 Kepgub 339/2026:

• Objek berupa rumah tapak dengan NJOP sampai Rp2 miliar, atau rumah susun dengan NJOP sampai Rp650 juta.
• Wajib pajak orang pribadi yang NIK-nya sudah dilengkapi di sistem informasi manajemen perpajakan daerah.
• Hanya untuk 1 objek dengan NJOP terbesar, berdasarkan data sistem per 1 Januari 2026.

Kamu tidak perlu mengisi formulir. Sistem langsung menerbitkan SPPT dengan PBB Rp0. NJOP yang dipakai adalah NJOP yang tertera di SPPT kamu.

Batas NJOP ini sama dengan tahun 2025 (Kepgub 281/2025).

Kalau tidak bebas: dua perlindungan otomatis

Keduanya diberikan secara jabatan, tanpa permohonan (Lampiran angka 2).

Pengurangan 50%

Pengurangan 50% dari PBB 2026 berlaku kalau:

• objek tidak memenuhi syarat pembebasan,
• bukan objek yang baru ditetapkan PBB-nya di 2026, dan
• PBB di SPPT 2025 sebesar Rp0, asal bukan karena salah data atau salah rekam.

Batas kenaikan 5%

Kenaikan PBB 2026 dibatasi 5% dari PBB yang harus dibayar tahun 2025, kalau:

• objek tidak memenuhi syarat pembebasan,
• PBB 2025 lebih dari Rp0,
• tidak ada perekaman hasil penilaian individual untuk ketetapan 2026, dan
• kalau luas tanah atau bangunan bertambah, kenaikannya tidak lebih dari 25% dari PBB 2025.

Diskon bayar 2026 (sudah berakhir)

Keringanan pokok untuk PBB tahun pajak 2026 (Lampiran angka 5):

Tanggal bayar	Diskon	Status
1 April sampai 31 Mei 2026	10%	Sudah lewat
1 Juni sampai 31 Juli 2026	7,5%	Sudah lewat
1 Agustus sampai 30 September 2026	5%	Sudah lewat

Sejak 1 Oktober 2026, kamu membayar PBB 2026 penuh sesuai SPPT. Diskon tadi juga berlaku untuk pembayaran angsuran, pembayaran berdasarkan SK pengurangan, dan pemindahbukuan (Lampiran angka 6).

Tunggakan 2021 sampai 2025: masih bisa sampai 31 Desember 2026

Kalau kamu bayar tunggakan PBB tahun 2021 sampai 2025 paling lambat 31 Desember 2026:

• pokoknya dapat diskon 5% (Lampiran angka 5), dan
• bunga terlambat bayar dibebaskan (Lampiran angka 7).

Bunga juga dibebaskan bagi yang pokoknya sudah lunas sebelum 1 April 2026 tapi masih punya tagihan bunga yang belum dibayar.

Contoh: tunggakan pokok Rp5 juta dengan bunga sudah menumpuk 24% (sekitar Rp1,2 juta). Kamu cukup bayar Rp4,75 juta (Rp5 juta × 95%), dan bunganya tidak ditagih.

Tunggakan ini tidak menghalangi pembebasan. Rumah yang bebas PBB 2026 tetap bebas, meski masih ada tunggakan 2023.

Tunggakan lebih dari 5 tahun: pokok dipotong 50%

Kepgub DKI 371/2026 berlaku sejak 8 April 2026. Isinya untuk piutang PBB-P2 yang umurnya lebih dari 5 tahun dan belum kedaluwarsa. Di 2026, kira-kira ini tunggakan tahun 2020 ke bawah.

Diktum KESATU Kepgub DKI 371/2026

"Menetapkan pemberian keringanan pokok pajak dan pembebasan sanksi administratif atas piutang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) tahun pajak yang lebih dari 5 (lima) tahun dan belum berakhir."

Pokok dipotong 50% dan sanksi dibebaskan. Potongannya otomatis saat kamu bayar di tempat pembayaran resmi, tanpa surat permohonan.

Jatuh tempo dan sanksi

Batas bayar SPPT diatur Kepgub DKI 164/2026: paling lama 6 bulan sejak SPPT dikirim, atau tanggal lain yang ditetapkan Kepala Bapenda (tidak lebih dari 6 bulan). Tanggal jatuh tempo persisnya tertulis di SPPT kamu. Sebagai gambaran, e-SPPT 2026 terbit 1 April 2026 dan mencantumkan jatuh tempo 30 September 2026, tepat 6 bulan kemudian.

Di bagian keterangan e-SPPT juga tertulis dua batas lain: keberatan atas SPPT diajukan paling lambat 3 bulan sejak SPPT dikirim secara elektronik, dan pembetulan SPPT diajukan ke kepala UPPPD kecamatan tempat objek berada.

Kalau kamu bayar lewat jatuh tempo, kamu kena bunga 1% per bulan dari pajak yang belum dibayar, paling lama 24 bulan (PP 35/2023).

Cara cek tagihan PBB online

Portal resminya pajakonline.jakarta.go.id milik Bapenda DKI. Di sana kamu bisa melihat SPPT, status tagihan, dan apakah pembebasan atau pengurangan sudah diterapkan.

1. Buka portal

Buka pajakonline.jakarta.go.id lalu pilih menu PBB-P2.

2. Masukkan NOP

NOP adalah 18 digit di SPPT lama, formatnya XX.XX.XXX.XXX.XXXX-X.X.

3. Periksa angkanya

Lihat tagihan 2026, pengurangan yang sudah diterapkan, dan tunggakan tahun lalu.

4. Unduh SPPT kalau perlu

SPPT bisa diunduh gratis lewat halaman e-SPPT. Langkahnya ada di panduan download SPPT PBB.

Sejak Pergub DKI 23/2021, SPPT bisa terbit dalam bentuk elektronik (e-SPPT) dan sah dengan QR Code. Kalau kamu lupa NOP atau SPPT lama hilang, datang ke UPPPD kecamatan tempat objek berada dengan membawa KTP dan alamat properti.

Kewajiban PBB tetap berjalan meski kamu belum pernah membuka e-SPPT. Tanggal diterima e-SPPT dihitung dari email notifikasi atau unduhan pertama. Kalau kamu tidak pernah mengakses, Kepala Bapenda menetapkan tanggalnya lewat keputusan (Pasal 11A Pergub 23/2021).

Hitung estimasi PBB sendiri

Rumusnya dari Perda DKI 1/2024 dan Pergub DKI 17/2024:

PBB = Tarif × Persentase NJOP × (NJOP − NJOPTKP)

• 0,5%tarif PBB-P2 (Perda DKI 1/2024 Pasal 34)
• 40%persentase NJOP hunian (rumah tapak, rumah susun), tarif efektif 0,2%
• 60%persentase NJOP non-hunian (ruko, kantor, gudang, tanah kosong), tarif efektif 0,3%
• Rp60 jutaNJOPTKP per wajib pajak (Perda DKI 1/2024 Pasal 33 ayat 4)

Contoh rumah tapak NJOP Rp1,5 miliar: di bawah Rp2 miliar, jadi bebas. PBB 2026 = Rp0. Kalau NJOP-nya Rp3 miliar:

Langkah	Angka
NJOP	Rp3.000.000.000
Dikurangi NJOPTKP	Rp60.000.000
NJOP setelah NJOPTKP	Rp2.940.000.000
× 40% (hunian)	Rp1.176.000.000
× 0,5% = PBB terutang	Rp5.880.000

Ini hanya estimasi. Angka di SPPT bisa beda karena sudah memperhitungkan pembebasan, batas kenaikan 5%, atau pengurangan 50%. Yang jadi acuan tetap angka di SPPT.

Pengurangan 75% untuk keluarga veteran dan tokoh tertentu

Kepgub 339/2026 juga memberi pengurangan 75% atas permohonan (Lampiran angka 3 dan 4) untuk anak kandung (sedarah garis lurus satu derajat ke bawah) dari:

• veteran atau perintis kemerdekaan,
• penerima gelar pahlawan nasional,
• penerima tanda kehormatan berupa bintang,
• mantan Presiden atau Wakil Presiden RI,
• mantan Gubernur atau Wakil Gubernur DKI Jakarta.

Syaratnya:

• tokoh tersebut dan janda/dudanya sudah meninggal dunia,
• untuk 1 objek pilihan wajib pajak: rumah tapak, rumah susun, atau tanah kosong maksimal 1.000 m²,
• satu SK penetapan hanya bisa dipakai untuk satu kali permohonan,
• SPPT yang dimohonkan belum dilunasi.

Dokumennya: fotokopi SK penetapan, surat keterangan kematian (termasuk janda/dudanya), serta akta kelahiran, KK, atau dokumen lain yang menunjukkan hubungan keluarga.

Pengurangan dan pembebasan atas permohonan lainnya

Di luar paket 2026, kriteria umumnya ada di Kepgub DKI 857/2025. Daftar dokumen pengurangannya diubah Kepgub DKI 458/2026.

Pembebasan 100% bisa dimohonkan oleh:

• veteran atau perintis kemerdekaan, atau janda/dudanya,
• penerima gelar pahlawan nasional, atau janda/dudanya,
• mantan Presiden atau Wakil Presiden RI,
• pensiunan PNS, purnawirawan TNI/Polri, atau janda/dudanya,
• guru dan tenaga kependidikan PNS, aktif maupun pensiun, atau janda/dudanya.

Berlaku untuk 1 rumah tapak, 1 satuan rumah susun, atau tanah kosong maksimal 1.000 m².

Pengurangan bisa dimohonkan, antara lain untuk:

• wajib pajak orang pribadi berpenghasilan rendah: 25%,
• bangunan cagar budaya yang dipelihara atau dipugar: 25%,
• objek yang terkena bencana alam, kebakaran, huru-hara, atau kerusuhan: paling tinggi 100%.

Dokumen yang umumnya disiapkan:

• fotokopi SK bukti kategori (SK pensiun, SK veteran, SK pahlawan, dan sejenisnya),
• surat keterangan kematian dan akta nikah atau KK, kalau diajukan janda/duda,
• untuk penghasilan rendah: surat pernyataan, plus fotokopi tagihan listrik, air, dan telepon,
• SPPT yang dimohonkan, dalam keadaan belum dilunasi.

Pengurangan bisa diberikan untuk tahun berjalan dan tahun sejak syaratnya terpenuhi, paling lama 5 tahun ke belakang. Khusus bencana dan kebakaran, hanya untuk tahun pajak berjalan.

Yang bisa kamu lakukan sekarang

• Cek SPPT 2026. Pastikan nama dan NIK sudah benar, lalu lihat apakah pembebasan atau pengurangan sudah diterapkan.
• Bayar PBB 2026 sebelum jatuh tempo yang tertera di SPPT, supaya tidak kena bunga 1% per bulan.
• Lunasi tunggakan 2021 sampai 2025 sebelum 31 Desember 2026 untuk dapat diskon 5% dan bebas bunga.
• Bayar tunggakan 2020 ke bawah selama Kepgub 371/2026 berlaku. Pokoknya otomatis dipotong 50%.
• Perbaiki data NIK lewat UPPPD kecamatan atau pajakonline, supaya pembebasan bisa jalan.
• Simpan bukti bayar.

Kalau angka di SPPT terasa janggal atau kamu kesulitan mengakses portal, tim kami bisa bantu cek lewat WhatsApp.