Dari mana NJOP rumahmu? Penilaian PBB-P2 massal dan individual

NJOP: angka yang menentukan PBB kamu

Buka SPPT PBB kamu dan cari angka NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Dari angka itulah PBB dihitung:

PBB = Tarif × Persentase NJOP × (NJOP − NJOPTKP)

Untuk hunian di Jakarta, persentase NJOP-nya 40% (Pergub DKI 17/2024). NJOPTKP dipotong dulu dari NJOP sebelum dikalikan.

Bapenda menetapkan angka NJOP dengan metode resmi, dan metodenya tergantung jenis objek.

Dua metode penilaian

Pergub 2/2026 mengenal dua metode (Pasal 1 angka 9 dan 10):

• Penilaian massal menilai banyak objek sekaligus dengan prosedur standar berbasis komputer, yaitu CAV (Computer Assisted Valuation) dan/atau CAMA (Computer Assisted for Mass Appraisal).
• Penilaian individual menilai satu objek dengan memperhitungkan semua karakteristiknya, lalu hasilnya dituangkan dalam laporan penilaian.

Tiga kategori objek pajak

Pasal 2 Pergub 2/2026 membagi objek PBB-P2 jadi objek umum (standar dan nonstandar) dan objek khusus.

1. Objek standar

Harus memenuhi semua kriteria ini:

• luas tanah sampai 10.000 m² (1 hektar),
• jumlah lantai sampai 4 lantai,
• luas bangunan sampai 1.000 m².

Kebanyakan rumah tapak di Jakarta masuk kategori ini.

2. Objek nonstandar

Memenuhi paling sedikit satu kriteria ini:

• tanah lebih dari 10.000 m²,
• bangunan lebih dari 4 lantai,
• luas bangunan lebih dari 1.000 m².

Contohnya rumah dengan halaman lebih dari 1 hektar, gedung kantor 10 lantai, atau ruko gabungan seluas 1.500 m².

3. Objek khusus

Objek dengan konstruksi khusus atau arti khusus (Pasal 2 ayat 6 dan 7), antara lain:

• jalan tol, bandar udara, stasiun,
• bendungan, pelabuhan, dermaga, galangan kapal,
• lapangan golf, stadion, sirkuit balap,
• pabrik semen atau pupuk,
• tempat penampungan atau kilang minyak, air, atau gas, serta pipanya,
• SPBU, menara, tempat rekreasi,
• bangunan di bawah permukaan tanah.

Untuk pemilik rumah biasa, kategori ini jarang relevan.

Kapan massal, kapan individual?

Aturannya di Pasal 6:

Yang dinilai	Metode
NJOP bumi (semua objek)	Massal. Individual kalau massal tidak memadai untuk objek umum.
NJOP bangunan objek umum (standar dan nonstandar)	Massal. Individual kalau massal tidak memadai.
NJOP bangunan objek khusus	Wajib individual

Jadi untuk kebanyakan rumah, NJOP ditetapkan secara massal.

Cara kerja penilaian massal

Tanah: ZNT dan NIR

ZNT (Zona Nilai Tanah) adalah zona di satu kelurahan yang objek-objeknya punya satu nilai yang sama. Nilai itu disebut NIR (Nilai Indikasi Rata-rata), yaitu nilai pasar rata-rata per meter persegi.

NIR diambil dari rata-rata harga jual beli wajar di zona itu, setelah disesuaikan. Kalau tidak ada transaksi, NIR ditentukan lewat perbandingan dengan objek sejenis (Pasal 7).

• 374kelas NJOP bumi di Lampiran I, untuk rentang NIR dari Rp1.050/m² sampai sekitar Rp1 miliar/m²
• 126kelas NJOP bangunan di Lampiran II
• 1 tahunNJOP bumi dan bangunan ditetapkan ulang tiap tahun dengan Keputusan Gubernur

NIR per meter dikonversi ke salah satu kelas NJOP bumi. Kalau NIR melebihi kelas tertinggi, NIR itu langsung jadi NJOP bumi per meter (Pasal 4).

Bangunan: DBKB

DBKB (Daftar Biaya Komponen Bangunan) adalah tabel biaya per meter persegi untuk tiap JPB (Jenis Penggunaan Bangunan). Rumah tinggal sederhana, ruko, dan kantor punya DBKB berbeda. Nilai bangunan per meter lalu dikonversi ke salah satu kelas NJOP bangunan (Pasal 5 dan 8).

Keputusan Gubernur tahunan itu memuat NJOP bumi per meter per kelurahan dan DBKB per JPB (Pasal 11). Untuk tahun 2026, angkanya ada di Kepgub DKI 27/2026.

Cara kerja penilaian individual

Pasal 8 ayat (2) mengizinkan tiga metode:

• Perbandingan harga: objek dibandingkan dengan transaksi objek sejenis di sekitarnya.
• Nilai perolehan baru: penilai menghitung biaya membangun ulang bangunan itu sekarang, lalu menyusutkannya sesuai umur dan kondisi.
• Nilai jual pengganti: tanah dan bangunan dihitung sebagai satu kesatuan, lalu dikurangi NJOP bumi hasil penilaian individual. Metode ini cocok untuk objek yang nilainya bergantung pada fungsi operasionalnya, seperti pabrik atau SPBU.

Yang menilai adalah Pejabat Penilai, yaitu PNS pejabat fungsional penilai. Kalau jumlahnya belum cukup, Gubernur atau Kepala Bapenda bisa menunjuk Petugas Penilai sementara. Bapenda juga bisa bekerja sama dengan penilai publik dan instansi teknis (Pasal 9).

Apa artinya untuk pemilik rumah biasa?

1. NJOP rumahmu kemungkinan besar hasil penilaian massal. Angkanya mewakili nilai di ZNT tempat rumahmu berada dikali luas tanah, ditambah nilai bangunan dari DBKB.
2. Pergub 2/2026 tidak mengatur permohonan penilaian individual oleh wajib pajak. Bapenda memakai penilaian individual kalau penilaian massal tidak memadai.
3. Putusan pengadilan langsung berlaku. Kalau ada putusan banding Pengadilan Pajak atau peninjauan kembali Mahkamah Agung yang sudah berkekuatan hukum tetap dan mengubah NJOP, angka putusan itu langsung jadi dasar pengenaan tanpa dikonversi ke kelas (Pasal 11 ayat 5).

Kalau NJOP terasa terlalu tinggi

Wajib pajak punya dua jalur:

• Pembetulan, kalau ada kesalahan data, misalnya luas tanah atau bangunan tidak sesuai. Lihat cara pembetulan data PBB Jakarta.
• Keberatan atas SPPT, kalau kamu menilai NJOP tidak wajar dibanding harga pasar. Ajukan paling lama 3 bulan sejak SPPT dikirim, kecuali ada keadaan kahar (Pasal 89 PP 35/2023).

Untuk keberatan, siapkan:

• bukti nilai pasar wajar: laporan appraisal, transaksi jual beli pembanding di area yang sama, atau penilaian dari penilai publik,
• dokumen kepemilikan dan SPPT, untuk verifikasi data objek,
• surat permohonan keberatan ke Bapenda DKI.

Kalau Bapenda menerima keberatanmu, NJOP bisa direvisi. Hasilnya juga bisa menjadi dasar perubahan NJOP per kelurahan (Pasal 11 ayat 3 huruf d).

Untuk gambaran kebijakan PBB tahun ini, baca juga PBB Jakarta 2026: pembebasan, keringanan, dan cara cek tagihan.

Kalau kamu ingin dibantu membaca NJOP di SPPT atau menyiapkan berkas pembetulan, tim kami bisa bantu lewat WhatsApp.