BPHTB sertifikat PTSL di Jakarta, kapan terutang dan cara melunasinya

PTSL (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap) adalah pendaftaran tanah pertama kali yang dilakukan serentak untuk semua bidang tanah dalam satu kelurahan (SK Kepala Bapenda DKI 160/2025 Lampiran I angka 6 huruf b angka 2). Sebagian sertifikat PTSL terbit dengan catatan bahwa BPHTB dan PPh-nya masih terutang. Selama catatan itu belum dilunasi dan dicap, sertifikat belum bisa diproses apa pun, misalnya dialihkan atau dijadikan jaminan di bank. Setelah lunas dan dicap, barulah sertifikat bisa dipakai seperti biasa.

Di Pajak Online DKI, BPHTB PTSL dibuat lewat Jenis Pajak → BPHTB → Daftar BPHTB dan dilaporkan sebagai Jenis Pelayanan PELAPORAN SSPD, sub PELAPORAN SSPD BPHTB (SK KABAN 160 TAHUN 2025). Langkah lengkap mengisi SSPD, membuat kode bayar, dan membayar ada di panduan isi SSPD BPHTB. Artikel ini membahas bagian yang khusus untuk PTSL.

PTSL yang kena BPHTB dan yang tidak

Dalam PTSL, bidang tanah yang memenuhi syarat ditindaklanjuti dengan salah satu dari tiga cara (SK Kaban 160/2025 Lampiran I angka 6 huruf b angka 4 sampai 7):

Hasil PTSL	Status BPHTB
Penegasan konversi menjadi hak milik	Dikecualikan dari objek BPHTB, dilaporkan sebagai non objek
Penetapan pengakuan atau penegasan sebagai hak milik	Dikecualikan dari objek BPHTB, dilaporkan sebagai non objek
Keputusan pemberian hak atas tanah negara	Objek BPHTB, jenis pemberian hak baru di luar pelepasan hak

Sertifikat PTSL yang bercatatan BPHTB terutang dilaporkan sebagai pemberian hak baru di luar pelepasan hak. Dua hasil pertama punya pilihan sendiri di daftar Non Objek Pajak portal, lihat panduan SSPD bukan objek terutang.

Arti catatan dan cap di sertifikat

• Catatan "Terhutang BPHTB dan PPh berdasarkan Surat Pernyataan ..." berarti pajak perolehan PTSL atas nama pemegang hak di sertifikat belum dibayar.
• Cap "Lunas dibayar ... Validasi ..." di bawah catatan itu dicap petugas BPN setelah BPHTB dan PPh terutangnya dibayar.
• PPh adalah pajak pusat. Artikel ini hanya membahas BPHTB.
• Cap lunas itu hanya untuk perolehan PTSL. Jual beli, hibah, atau waris sesudahnya tetap punya BPHTB sendiri atas nama penerimanya.

Kapan terutang dan batas bayarnya

Untuk pemberian hak baru di luar pelepasan hak, BPHTB terutang pada tanggal surat keputusan pemberian hak diterbitkan (Perda DKI 1/2024 Pasal 41 ayat (2) huruf f). Batas bayarnya tanggal yang sama (Kepgub DKI 164/2026 Diktum KEDUA huruf b angka 6). Untuk PTSL, tahun yang tertera di sertifikat dipakai sebagai tahun perolehan. Pelaporannya cukup mengunggah sertifikat PTSL, tanpa harus mengunggah surat keputusan pemberian hak kolektif (SK Kaban 160/2025 Lampiran I angka 6 huruf b angka 11).

Jadi untuk sertifikat yang terbit beberapa tahun lalu, batas bayarnya sudah lewat. Bunga keterlambatan untuk pemberian hak baru dibebaskan 100% secara jabatan (Pergub DKI 27/2025 Pasal 26).

Cara menghitung BPHTB PTSL

Cara hitungnya sama dengan kalkulator BPHTB:

1. NPOP memakai NJOP di SPPT PBB tahun sertifikat (SK Kaban 160/2025 Lampiran I angka 6 huruf b angka 10). PTSL tidak punya harga transaksi. Jangan salin NJOP dari SPPT tahun ini.
2. NPOPTKP mengikuti tahun sertifikat: - Sertifikat sebelum 2024: Rp80.000.000, tanpa syarat perolehan pertama. Ini aturan lama (Perda DKI 18/2010 Pasal 5 ayat (7)) yang tetap dipakai untuk kewajiban sebelum Perda 1/2024 berlaku (Perda DKI 1/2024 Pasal 112). - Sertifikat 2024 dan sesudahnya: Rp250.000.000 kalau perolehan pertama di DKI, Rp0 kalau bukan (Perda DKI 1/2024 Pasal 39 ayat (4); SK Kaban 160/2025 Lampiran I angka 3 huruf a).
3. BPHTB terutang adalah 5% dari NPOP setelah dikurangi NPOPTKP.
4. Potongan Kepgub DKI 450/2026 diberikan saat pelaporan (Diktum KEDUA) dan dihitung sendiri langsung di SSPD (Pergub 27/2025 Pasal 16 ayat (1)). Kamu wajib memilihnya sendiri di formulir SSPD, karena potongan tidak terpilih otomatis dan petugas tidak menambahkannya. Yang bisa dipakai untuk PTSL: - Huruf c, 75%: wajib pajak orang pribadi dengan luas tanah sampai 60 m². Bisa dipakai berkali-kali dan tidak mensyaratkan perolehan pertama. - Huruf e, 75%: luas di atas 60 m², perolehan pertama di DKI, berupa rumah tapak atau tanah kosong, NPOP sampai Rp1.000.000.000, punya KTP DKI, dan berumur 18 tahun atau sudah kawin. Teks Kepgub tertulis "pembelian hak baru"; yang dimaksud pemberian hak baru. - Huruf d, 75%: nama di sertifikat sudah meninggal saat pelaporan. - Huruf p, 50%: ahli waris yang memperoleh hak baru atas tanah waris.

Satu perolehan memakai satu potongan, yang paling besar.

Contoh 1: sertifikat PTSL tahun 2018, NJOP di SPPT 2018 Rp500.000.000, tanah 100 m², perolehan pertama, syarat huruf e terpenuhi.

Uraian	Nilai
NPOP (NJOP SPPT 2018)	Rp500.000.000
NPOPTKP (sertifikat sebelum 2024)	Rp80.000.000
BPHTB terutang (5% x Rp420.000.000)	Rp21.000.000
Potongan huruf e (75%)	Rp15.750.000
Yang dibayar	Rp5.250.000

Contoh 2: sertifikat PTSL tahun 2019, tanah 55 m², NJOP di SPPT 2019 Rp348.300.000.

Uraian	Nilai
NPOP (NJOP SPPT 2019)	Rp348.300.000
NPOPTKP (sertifikat sebelum 2024)	Rp80.000.000
BPHTB terutang (5% x Rp268.300.000)	Rp13.415.000
Potongan huruf c (75%)	Rp10.061.250
Yang dibayar	Rp3.353.750

Ini perkiraan, bukan angka resmi. Angka resmi keluar dari verifikasi Bapenda.

Dokumen yang perlu disiapkan

Halaman permohonan pelaporan SSPD di portal memuat slot dokumen berikut (menurut formulir di portal, file paling besar 3 MB, format JPG, JPEG, PNG, atau PDF). Daftar yang kami lihat 19 Oktober 2026 adalah contoh jual beli:

• wajib: KTP wajib pajak (badan: akta pendirian atau perubahan, WNA: NIORA atau paspor), foto objek pajak, sertipikat tanah, dan akta jual beli;
• kalau dikuasakan: surat kuasa bermeterai dan KTP penerima kuasa;
• tambahan: Dokumen Pendukung Lainnya 1 sampai 5.

Untuk PTSL, SK Kaban 160/2025 Lampiran I angka 7 huruf a angka 14 meminta hasil pindai:

• KTP wajib pajak (badan: akta pendirian atau perubahan dan NPWP);
• surat kuasa bermeterai dan KTP penerima kuasa, kalau dikuasakan;
• keputusan pemberian hak dari kantor pertanahan, atau sertifikat PTSL;
• foto objek.

Kalau pemegang hak sudah meninggal, petugas memverifikasi pelaporan dengan hasil pindai surat kematian, surat pernyataan waris, KTP salah satu ahli waris, sertifikat PTSL atau keputusan pemberian hak, dan foto objek (SK Kaban 160/2025 Lampiran I angka 6 huruf k angka 3).

PTSL tidak punya akta jual beli, tapi slot wajib yang pada contoh jual beli bernama Akta jual beli tetap diisi dengan dokumen yang paling mendekati, yaitu sertifikat PTSL atau keputusan pemberian haknya. Dokumen yang tidak punya slot sendiri diunggah di Dokumen Pendukung Lainnya.

Langkah melaporkan BPHTB PTSL

Data di screenshot sengaja dummy.

1. Buka Daftar BPHTB dan periksa NOP

Masuk ke pajakonline.jakarta.go.id, pilih Jenis Pajak → BPHTB, klik Daftar BPHTB, masukkan NOP tanah PTSL di "Periksa data pembayaran PBB", lalu klik CARI. Portal memeriksa PBB objek 5 tahun pajak terakhir, sesuai Pergub DKI 34/2022 Pasal 3 ayat (1). Kalau masih menunggak, portal menolak pendaftaran BPHTB dan menampilkan tahun yang belum lunas.

Kalau PBB lunas, gulir ke bawah dan klik Formulir BPHTB di kanan bawah. Saat formulir terbuka, tutup pop up NPOPTKP dengan Ya, Saya Mengerti.

2. Masukkan NIK pemegang hak

Di Subjek Pajak, pilih Jenis = Orang Pribadi (atau Badan), ketik NIK pemegang hak yang namanya tercantum di sertifikat PTSL, lalu klik CARI. Kalau pemegang hak sudah meninggal, pelaporan bisa dilakukan ahli waris atau orang lain (SK Kaban 160/2025 Lampiran I angka 6 huruf k angka 1), tetapi wajib pajaknya tetap pemegang hak di sertifikat. Isi Subjek Pajak dengan satu NIK saja, yaitu NIK pemegang hak yang sudah meninggal. Jangan masukkan NIK para ahli waris di SSPD PTSL ini, karena kalau semua NIK diisi, pengurangan 75% tidak akan muncul. NIK ahli waris baru dimasukkan nanti di SSPD BPHTB waris.

3. Isi Perhitungan dengan jenis perolehan pemberian hak baru

Di bagian Perhitungan BPHTB Terhutang:

• Jenis Objek = Objek Pajak;
• Jenis perolehan hak atas tanah dan atau bangunan = Pemberian hak baru di luar pelepasan hak. Ada tiga pilihan pemberian hak baru di portal, jadi pastikan yang dipilih yang ini;
• Jenis NJOP = NJOP SPPT Tahun Sebelumnya untuk sertifikat tahun lalu, atau NJOP Tahun 2026 kalau sertifikatnya terbit tahun ini;
• Harga transaksi / Nilai pasar / Nilai lelang = nilai pasar kalau diketahui. Kalau tidak diketahui atau lebih rendah, NPOP memakai NJOP Total.

Di tabel NJOP, isi luas tanah (dan bangunan kalau ada) sesuai sertifikat. NJOP bumi dan bangunan per meter diketik dari SPPT PBB tahun sertifikat.

4. Cek Penghitungan, potongan, dan Status SSPD

Di bagian Penghitungan BPHTB, pastikan NPOPTKP sesuai tahun sertifikat. Kalau kamu berhak atas potongan huruf c, d, e, atau p, centang Pilih Pengurangan/Pembebasan/Keringanan lalu pilih kategori yang sesuai, yang paling besar. Kalau tidak dicentang, SSPD dihitung tanpa potongan, karena petugas tidak menambahkannya sendiri. Pilihan berlabel Pergub 103 Tahun 2011 masih tampil di portal, tapi sudah tidak dipakai. Jangan pilih itu.

Sebelum SIMPAN, cek kolom Status SSPD: SSPD NIHIL kalau tidak ada yang dibayar, SSPD TERHUTANG kalau ada.

5. Kosongkan Penjual dan PPAT, lalu simpan

Formulir SSPD memuat bagian Penjual (Jenis Penjual, NIK, nama) dan PPAT. PTSL tidak punya penjual dan tidak lewat PPAT, jadi kedua bagian ini boleh dikosongkan. Klik SIMPAN.

6. Buat kode bayar, bayar, lalu kirim berkas

Kalau Status SSPD TERHUTANG, setelah SIMPAN muncul pop up "Anda ingin membuat kode bayar?". Klik Ya, buat kode bayar!, pilih metode dan bank, lalu bayar dalam 14 hari kalender (Pergub 34/2022 Pasal 3 ayat (5)). Langkah bayarnya ada di panduan isi SSPD BPHTB.

Setelah pembayaran diterima, SSPD di tab Pelayanan berstatus PEMBAYARAN BPHTB DITERIMA dan muncul tombol Kirim Berkas. Klik tombol itu, lalu:

• isi bagian Akta & Hak dengan data dokumen perolehanmu, yaitu sertifikat PTSL atau keputusan pemberian haknya, serta jenis, tanggal, dan nomor surat hak sesuai sertifikat;
• kosongkan bagian PPAT;
• unggah KTP, foto objek, dan sertifikat PTSL di slot sertipikat dan slot akta, lalu SPPT PBB di Dokumen Pendukung Lainnya (Pergub 34/2022 Pasal 5 ayat (1) dan (3)).

Kalau potongan membuat BPHTB-nya nihil, portal langsung membuka halaman permohonan setelah SIMPAN, tanpa kode bayar (Pergub 34/2022 Pasal 4 dan Pasal 5 ayat (2)). Lengkapi data dan unggah dokumen yang sama di sana.

Setelah dilaporkan

Petugas UPPPD meneliti SSPD paling lambat 30 hari kerja (Pergub 34/2022 Pasal 13 ayat (2)). SSPD yang sudah diteliti dan diterima tampil dengan status LULUS VERIFIKASI di tab Pelayanan, dengan tombol Cetak SSPD Verified. Potongan ditetapkan saat SSPD lulus verifikasi. Kalau syaratnya ternyata tidak terpenuhi, kamu wajib membayar kekurangannya (Pergub 27/2025 Pasal 16 ayat (5) dan (6)). Catatan BPHTB terutang di sertifikat dicap lunas oleh petugas BPN setelah BPHTB dan PPh-nya dibayar.