Cara balik nama PBB rumah warisan di Jakarta

SPPT PBB rumah orang tua yang sudah meninggal tetap terbit atas nama almarhum sampai datanya diubah. Pengubahannya disebut balik nama atau mutasi PBB-P2. Di portal Pajak Online DKI, layanannya ada di Jenis Pelayanan MUTASI, sub BALIK NAMA/MUTASI (SK KABAN 458 TAHUN 2024). Dokumennya mengacu ke SK Kepala Bapenda DKI 458/2024 Lampiran I huruf E.

Selama nama di SPPT belum diperbarui, data wajib pajaknya belum mencerminkan pemilik sekarang. Sebagai contoh, pembebasan PBB 2026 secara jabatan mensyaratkan wajib pajak orang pribadi yang NIK-nya tercatat di sistem pajak daerah (Kepgub DKI 339/2026 Lampiran angka 1 huruf b).

Urutan untuk rumah warisan

Data di screenshot sengaja dummy.

Langkah A. Urus BPHTB waris

Waris adalah salah satu objek BPHTB (Perda DKI 1/2024 Pasal 37 ayat (1) huruf a angka 5). BPHTB waris terutang pada tanggal ahli waris atau kuasanya mendaftarkan peralihan haknya ke kantor pertanahan (Pasal 41 ayat (2) huruf c), dan kantor pertanahan hanya mendaftarkan peralihan hak setelah bukti pembayaran BPHTB diserahkan (Pasal 43 ayat (1)).

SSPD BPHTB dibuat lewat Jenis Pajak > BPHTB, tombol Daftar BPHTB. PBB objek harus lunas seluruhnya sampai tahun berjalan. Langkah pertamanya "Periksa data pembayaran PBB": isi NOP rumah warisan, lalu klik CARI. Kalau PBB objek lunas, portal menampilkan status pembayaran 5 tahun terakhir dan pesan untuk melanjutkan lewat tombol FORMULIR BPHTB di kanan bawah. Kalau masih ada tunggakan, pendaftaran BPHTB ditolak (lihat kotak di akhir artikel). Kamu juga bisa memastikan statusnya lebih dulu lewat Informasi SPPT PBB atau tab Pembayaran PBB.

Beberapa hal yang meringankan BPHTB waris:

• NPOPTKP Rp1 miliar untuk waris dari keluarga sedarah satu derajat ke atas atau ke bawah, termasuk suami/istri, yang merupakan perolehan hak pertama di DKI (Perda DKI 1/2024 Pasal 39 ayat (5); SK Kaban DKI 160/2025 Lampiran I BAB I angka 3 huruf b).
• Pengurangan 50% untuk perolehan karena waris, diberikan saat pelaporan BPHTB (Kepgub DKI 450/2026 Lampiran A angka 1 huruf g dan angka 4 huruf b, Diktum KEDUA).
• Bunga karena terlambat bayar BPHTB waris dibebaskan 100% (Pergub DKI 27/2025 Pasal 26).

Cara menghitung per ahli waris dan mengisi SSPD-nya ada di panduan BPHTB waris dan panduan isi SSPD BPHTB.

Langkah B. Balik nama sertipikat di kantor pertanahan

Setelah SSPD BPHTB waris divalidasi petugas UPPPD, daftarkan peralihan hak waris ke kantor pertanahan sampai sertipikat terbit atas nama ahli waris. Balik nama PBB menunggu sertipikat ini. Sertipikat lama atas nama almarhum ditambah surat keterangan waris tidak cukup untuk balik nama PBB.

Nama di SPPT juga tidak berubah sendiri setelah SSPD BPHTB terverifikasi. Pergub DKI 34/2022 Pasal 13 ayat (8) huruf a menyebut muatan SSPD yang sudah terverifikasi dapat dipakai untuk memutakhirkan data objek dan subjek PBB-P2 secara otomatis untuk perolehan seluruh objek. Dalam praktik, pemutakhiran itu tidak terjadi dengan sendirinya, dan formulir SSPD yang kami buka 19 Oktober 2026 juga tidak punya centang balik nama. Jadi ahli waris tetap wajib mengajukan balik nama PBB di Langkah C.

Langkah C. Ajukan balik nama PBB

Setelah sertipikat atas nama ahli waris terbit, ajukan balik nama lewat Pajak Online dengan dokumen di bawah. Kalau rumah warisan dibagi menjadi beberapa bidang untuk tiap ahli waris, layanannya pemecahan SPPT. Lihat panduan pemecahan SPPT.

Dokumen yang perlu disiapkan

Semua berkas diunggah di bagian VI. Data Pendukung. Menurut formulir di portal, dokumen harus berbentuk PDF, JPG, JPEG, atau PNG dengan ukuran maksimal 3 MB.

Kalau tanah sudah bersertipikat, lampirkan fotokopi sertipikat yang sudah atas nama ahli waris. Kalau belum bersertipikat atau masa berlakunya habis, lampirkan fotokopi surat kavling, girik, atau dokumen sejenis, Surat Pernyataan Penguasaan Fisik, dan Surat Keterangan Lurah (PM.1). Butir SPPT asli cukup diisi hasil pindai atau cetak SPPT tahun berjalan, karena SK 458/2024 menyebut hasil cetak SPPT PBB-P2. Kalau kamu mengurus sendiri dengan akunmu, kolom surat kuasa tidak perlu diisi.

Syarat lunas mengikuti SK 458/2024 Lampiran I huruf E angka 10: lunas PBB-P2 5 tahun pajak terakhir, kecuali tahun yang dimohonkan. Kalau objek dimiliki kurang dari 5 tahun, kewajiban lunasnya sejak objek dimiliki. Bukti lunasnya tidak perlu kamu kumpulkan, karena petugas UPPPD mengecek status pembayaran sendiri. Butir "Tidak memiliki tunggakan" tetap bertanda wajib, jadi isi dengan tangkapan layar tabel status pembayaran 5 tahun dari langkah Periksa data pembayaran PBB (gambar di Langkah A). Tunggakan di tahun-tahun itu memang menahan permohonan balik nama, jadi lunasi dulu sebelum mengajukan. PBB tahun berjalan boleh belum dibayar.

Di daftar dokumen, kata SPOP dan LSPOP berupa tautan ke formulir resmi 2026 di halaman Bapenda (bapenda.jakarta.go.id/peraturan-perpajakan/spop-pbbp2-2026 dan .../lspop-pbbp2-2026). Cara mengisinya ada di panduan SPOP dan LSPOP.

Langkah balik nama di Pajak Online

1. Buka portal dan masuk akun

Buka pajakonline.jakarta.go.id, lalu klik Masuk. Masuk dengan email dan kata sandi akun Pajak Online, centang kotak reCAPTCHA, lalu klik MASUK.

2. Buka halaman Pelayanan PBB

Buka Jenis Pajak > PBB, pilih tab Pelayanan, lalu klik Tambah Permohonan Pelayanan di kanan atas.

3. Pilih layanan balik nama

Isi persis seperti ini:

• Jenis Pajak: 14 - PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (sudah terisi)
• Jenis Pelayanan: MUTASI
• Kriteria Pemohon: Orang Pribadi
• Jenis Sub Pelayanan: BALIK NAMA/MUTASI (SK KABAN 458 TAHUN 2024)

4. Isi identitas pemohon

Isi data ahli waris yang akan tercantum sebagai wajib pajak baru di bagian IV. Identitas Pemohon: Nomor Induk Kependudukan (NIK), Nama Pemohon Sesuai KTP, Alamat Pemohon Sesuai KTP, RT, RW, provinsi, kota, kecamatan, dan kelurahan, semuanya persis seperti di KTP. Wajib pajak baru di SPPT hanya satu nama. Kalau ahli waris yang tercantum di sertipikat lebih dari satu, sepakati dulu nama siapa yang dicantumkan, lalu isi data orang itu.

5. Isi data objek

Bagian V. Data Objek Pajak berisi NOP PBB (18 digit, ada di SPPT), Tahun Pajak (tahun berjalan), Alamat Objek Pajak, RT Objek, RW Objek, Provinsi Objek, Kota/Kab. Adm, Kecamatan, dan Kelurahan. Pilih wilayah sesuai letak rumah warisan.

6. Unggah dokumen, setujui pernyataan, dan simpan

Di Metode Penyampaian Data Pendukung, pilih Upload Dokumen, lalu unggah tiap berkas di kolomnya. Bintang merah berarti wajib. Formulir juga menyediakan pilihan Kurir untuk berkas fisik, lihat panduan kirim berkas lewat kurir.

Di bawahnya ada dokumen opsional, lalu Syarat dan Ketentuan. Centang Saya setuju dengan pernyataan diatas, lalu klik Simpan.

Setelah permohonan dikirim

Petugas UPPPD kecamatan tempat objek berada memverifikasi permohonanmu. Pantau statusnya di daftar permohonan pada halaman Pelayanan PBB (gambar di langkah 2), misalnya PROSES PERMOHONAN KEDALAM SISTEM atau BERKAS SELESAI. Pesan petugas masuk ke menu Pesan Layanan.