Cara balik nama PBB setelah beli rumah di Jakarta

Jual beli rumah tidak otomatis mengganti nama di SPPT PBB, baik saat akta ditandatangani maupun setelah SSPD BPHTB terverifikasi. Nama baru tercatat setelah kamu mengajukan balik nama PBB, dan permohonan itu diajukan setelah sertipikat atas namamu terbit. Di portal Pajak Online DKI, permohonannya ada di Jenis Pelayanan MUTASI, sub BALIK NAMA/MUTASI (SK KABAN 458 TAHUN 2024), dengan dokumen mengacu ke SK Kepala Bapenda DKI 458/2024 Lampiran I huruf E.

Urutan dari transaksi sampai SPPT atas namamu

Data di screenshot sengaja dummy.

Langkah A. Cek dan lunasi tunggakan PBB objek

Untuk SSPD BPHTB, PBB objek harus lunas seluruhnya sampai tahun berjalan. SSPD BPHTB dibuat lewat Jenis Pajak > BPHTB, tombol Daftar BPHTB. Langkah pertamanya "Periksa data pembayaran PBB": isi NOP, lalu klik CARI. Kalau PBB objek lunas, portal menampilkan status pembayaran 5 tahun terakhir dan pesan untuk melanjutkan lewat tombol FORMULIR BPHTB di kanan bawah. Kamu juga bisa memastikan statusnya lebih dulu lewat Informasi SPPT PBB atau tab Pembayaran PBB.

Saat dicek 19 Oktober 2026, NOP yang masih menunggak ditolak dengan pesan: "Pendaftaran BPHTB tidak dapat dilanjutkan karena Nomor Objek Pajak PBB masih memiliki tunggakan. Silahkan selesaikan tunggakan terlebih dahulu." Tunggakan itu tetap menahan proses walaupun terjadi saat objek masih milik penjual. Bicarakan dengan penjual siapa yang melunasi tunggakan sebelum transaksi. Tunggakan PBB 2021 sampai 2025 yang dibayar sampai 31 Desember 2026 dapat keringanan pokok 5% dan pembebasan bunga (Kepgub DKI 339/2026 Lampiran angka 5 dan 7).

Langkah B. Laporkan dan bayar BPHTB

Jual beli adalah objek BPHTB (Perda DKI 1/2024 Pasal 37 ayat (1) huruf a angka 1). BPHTB terutang pada tanggal PPJB ditandatangani, atau tanggal AJB kalau tanpa PPJB (Pasal 41 ayat (2) huruf a dan ayat (3)). PPAT wajib meminta bukti pembayaran BPHTB sebelum menandatangani akta (Pasal 42 ayat (1) huruf a), dan kantor pertanahan hanya mendaftarkan peralihan hak setelah bukti pembayaran BPHTB diserahkan (Pasal 43 ayat (1)).

Pembeli rumah pertama tertentu bisa dapat pengurangan BPHTB 50%: wajib pajak orang pribadi ber-KTP DKI, umur 18 tahun atau sudah kawin, perolehan pertama lewat jual beli berupa rumah tapak atau tanah kosong dengan NPOP sampai Rp500.000.000 (Kepgub DKI 450/2026 Lampiran A angka 1 huruf q).

Setelah formulir SSPD disimpan, pelaporannya berlanjut di halaman permohonan dengan Jenis Pelayanan PELAPORAN SSPD, sub PELAPORAN SSPD BPHTB (SK KABAN 160 TAHUN 2025). Di halaman itu kamu mengisi data akta dan surat hak, data PPAT, lalu mengunggah dokumen. Untuk jual beli, dokumen bertanda wajib adalah KTP, foto objek pajak, sertipikat tanah, dan akta jual beli. Kalau BPHTB-nya terutang, portal menawarkan pembuatan kode bayar. Menurut invoice di portal, kode bayar berlaku 14 hari. Rincian isian SSPD ada di panduan isi SSPD BPHTB, cara bayarnya di panduan bayar BPHTB, dan hitungannya di panduan BPHTB jual beli.

Langkah C. Balik nama sertipikat di kantor pertanahan

Setelah BPHTB dibayar dan SSPD divalidasi, peralihan hak didaftarkan ke kantor pertanahan sampai sertipikat terbit atas nama pembeli. Balik nama PBB menunggu sertipikat ini. Sertipikat yang masih atas nama penjual ditambah AJB tidak cukup untuk balik nama PBB.

Nama di SPPT juga tidak berganti sendiri setelah SSPD BPHTB terverifikasi. Pergub DKI 34/2022 Pasal 13 ayat (8) huruf a menyebut muatan SSPD yang sudah terverifikasi dapat dipakai untuk memutakhirkan data objek dan subjek PBB-P2 secara otomatis untuk perolehan seluruh objek. Dalam praktik, pemutakhiran itu tidak terjadi dengan sendirinya. Formulir SSPD yang kami buka 19 Oktober 2026 juga tidak memuat centang balik nama: setelah bagian Penjual dan PPAT langsung tombol KEMBALI dan SIMPAN. Jadi kamu tetap wajib mengajukan balik nama PBB di Langkah D.

Langkah D. Ajukan balik nama PBB

Setelah sertipikat atas namamu terbit, ajukan Balik Nama/Mutasi dengan dokumen di bawah. Kalau yang kamu beli hanya sebagian tanah dari satu SPPT, layanannya pemecahan SPPT. Lihat panduan pemecahan SPPT.

Dokumen untuk balik nama

Semua berkas diunggah di bagian VI. Data Pendukung. Menurut formulir di portal, dokumen harus berbentuk PDF, JPG, JPEG, atau PNG dengan ukuran maksimal 3 MB.

Bukti kepemilikan diisi fotokopi sertipikat yang sudah atas namamu, dan akta jual beli diunggah di kolom bukti peralihan hak. Kalau tanah belum bersertipikat atau masa berlaku sertipikatnya habis, bukti kepemilikannya fotokopi surat kavling, girik, atau dokumen sejenis, Surat Pernyataan Penguasaan Fisik, dan Surat Keterangan Lurah (PM.1). Butir SPPT asli cukup diisi hasil pindai atau cetak SPPT tahun berjalan, karena SK 458/2024 menyebut hasil cetak SPPT PBB-P2. Kalau kamu mengurus sendiri dengan akunmu, kolom surat kuasa tidak perlu diisi.

Syarat lunas mengikuti SK 458/2024 Lampiran I huruf E angka 10: lunas PBB-P2 5 tahun pajak terakhir kecuali tahun yang dimohonkan. Kalau objek kamu miliki kurang dari 5 tahun, kewajiban lunasnya sejak objek kamu miliki. Bukti lunasnya tidak perlu kamu kumpulkan, karena petugas UPPPD mengecek status pembayaran sendiri. Butir "Tidak memiliki tunggakan" tetap bertanda wajib, jadi isi dengan tangkapan layar tabel status pembayaran 5 tahun dari langkah Periksa data pembayaran PBB (gambar di Langkah A). Tunggakan di tahun-tahun itu memang menahan permohonan balik nama, jadi lunasi dulu sebelum mengajukan. PBB tahun berjalan boleh belum dibayar.

Langkah balik nama di Pajak Online

Panduan umum balik nama ada juga di panduan balik nama PBB.

1. Buka portal dan masuk akun

Buka pajakonline.jakarta.go.id, lalu klik Masuk. Masuk dengan email dan kata sandi akun Pajak Online, centang kotak reCAPTCHA, lalu klik MASUK.

2. Buka tab Pelayanan PBB dan pilih layanan

Buka Jenis Pajak > PBB, pilih tab Pelayanan, lalu klik Tambah Permohonan Pelayanan di kanan atas. Isi persis seperti ini:

• Jenis Pajak: 14 - PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (sudah terisi)
• Jenis Pelayanan: MUTASI
• Kriteria Pemohon: Orang Pribadi, atau Badan kalau pembelinya badan usaha
• Jenis Sub Pelayanan: BALIK NAMA/MUTASI (SK KABAN 458 TAHUN 2024)

3. Isi identitas pembeli dan data objek

Di bagian IV. Identitas Pemohon, isi data pembeli sebagai wajib pajak baru persis seperti di KTP: NIK, nama, alamat, RT, RW, provinsi, kota, kecamatan, dan kelurahan. Untuk badan, identitasnya memakai NPWP.

Di bagian V. Data Objek Pajak, isi NOP PBB sesuai SPPT, Tahun Pajak berjalan, Alamat Objek Pajak, RT Objek, RW Objek, lalu provinsi, kota, kecamatan, dan kelurahan objek.

4. Unggah dokumen, setujui pernyataan, dan simpan

Di Metode Penyampaian Data Pendukung, pilih Upload Dokumen, lalu unggah tiap berkas di kolomnya. Bintang merah berarti wajib. Formulir juga menyediakan pilihan Kurir untuk berkas fisik, lihat panduan kirim berkas lewat kurir.

Di bawahnya ada dokumen opsional, lalu Syarat dan Ketentuan. Centang Saya setuju dengan pernyataan diatas, lalu klik Simpan.

Setelah permohonan dikirim

Petugas UPPPD kecamatan tempat objek berada memverifikasi permohonanmu. Pantau statusnya di daftar permohonan pada halaman Pelayanan PBB, misalnya PROSES PERMOHONAN KEDALAM SISTEM atau BERKAS SELESAI. Pesan petugas masuk ke menu Pesan Layanan.