BPHTB jual beli rumah di Jakarta, siapa yang bayar dan kapan

Kalau kamu membeli rumah atau tanah di Jakarta, kamu sebagai pembeli wajib membayar BPHTB (Perda DKI 1/2024 Pasal 37 ayat (1) huruf a angka 1 dan Pasal 38). Penjual membayar PPh atas penjualannya, dan itu pajak pusat yang tidak dibahas di sini.

Di Pajak Online DKI, BPHTB jual beli dibuat lewat Jenis Pajak → BPHTB → Daftar BPHTB dan dilaporkan sebagai Jenis Pelayanan PELAPORAN SSPD, sub PELAPORAN SSPD BPHTB (SK KABAN 160 TAHUN 2025). Langkah lengkap mengisi formulir, membuat kode bayar, dan membayar ada di panduan isi SSPD BPHTB. Artikel ini fokus pada siapa yang membayar, kapan, dan urutannya dengan AJB.

Kapan BPHTB jual beli dibayar

• Saat terutangnya tanggal PPJB ditandatangani. Kalau jual beli tanpa PPJB, saat terutangnya tanggal AJB (Pasal 41 ayat (2) huruf a dan ayat (3)).
• Batas bayarnya tanggal AJB ditandatangani, baik dengan maupun tanpa PPJB (Kepgub DKI 164/2026 Diktum KEDUA huruf b angka 1). PP 35/2023 juga menyebut BPHTB jual beli paling lambat dilunasi saat AJB ditandatangani (PP 35/2023 Pasal 59 ayat (10)).
• PPAT atau notaris wajib meminta bukti pembayaran BPHTB sebelum menandatangani akta (Perda DKI 1/2024 Pasal 42 ayat (1) huruf a).

Cara menghitung BPHTB jual beli

Cara hitungnya sama dengan kalkulator BPHTB:

1. NPOP adalah harga transaksi. Kalau harga transaksi lebih rendah dari NJOP PBB tahun terjadinya perolehan, yang dipakai NJOP (Pasal 39 ayat (2) huruf a dan ayat (3)).
2. NPOPTKP Rp250.000.000 kalau ini perolehan pertamamu di DKI (Pasal 39 ayat (4)). Perolehan kedua dan seterusnya tidak dapat NPOPTKP (SK Kaban 160/2025 Lampiran I angka 3 huruf a). Suami/istri dihitung satu: kalau pasanganmu sudah pernah punya tanah atau bangunan di DKI, pembelian ini perolehan kedua.
3. BPHTB terutang adalah 5% dari NPOP setelah dikurangi NPOPTKP (Pasal 40 dan Pasal 41 ayat (1)).
4. Potongan rumah pertama 50%, huruf q (Kepgub DKI 450/2026 Lampiran A angka 1 huruf q), kalau semua syarat ini terpenuhi: - pembeli orang pribadi, punya KTP DKI, dan berumur 18 tahun atau sudah kawin; - ini perolehan pertama di DKI, termasuk suami/istri (Lampiran A angka 2); - objeknya rumah tapak atau tanah kosong (apartemen dan rumah susun tidak termasuk); - NPOP sampai Rp500.000.000.

Potongan 75% huruf e ditujukan untuk pemberian hak baru, dan tidak dipakai untuk jual beli biasa.

Contoh: pembeli punya KTP DKI, berumur di atas 18 tahun, dan ini rumah pertamanya di DKI. Harga di AJB lebih tinggi dari NJOP.

Uraian	Rumah tapak Rp450 juta	Rumah tapak Rp800 juta
NPOP (harga transaksi)	Rp450.000.000	Rp800.000.000
NPOPTKP	Rp250.000.000	Rp250.000.000
BPHTB terutang (5%)	Rp10.000.000	Rp27.500.000
Potongan huruf q (50%)	Rp5.000.000	Rp0 (NPOP di atas Rp500 juta)
Yang dibayar	Rp5.000.000	Rp27.500.000

Ini perkiraan, bukan angka resmi. Angka resmi keluar dari verifikasi Bapenda.

Dokumen yang perlu disiapkan

Daftar ini dari halaman permohonan pelaporan SSPD di portal, pada contoh jual beli yang kami coba 19 Oktober 2026. Menurut formulir di portal, file paling besar 3 MB dengan format JPG, JPEG, PNG, atau PDF.

Daftar ini sejalan dengan Pergub DKI 34/2022 Pasal 6 ayat (3) dan Pasal 7 ayat (2) huruf a, serta SK Kaban 160/2025 Lampiran I angka 7 huruf a angka 1 (untuk badan ditambah NPWP).

Langkah dan urutannya dengan AJB

Data di screenshot sengaja dummy.

1. Cek PBB objek lunas

Portal memeriksa PBB objek 5 tahun pajak terakhir sebelum SSPD bisa diisi, sesuai Pergub 34/2022 Pasal 3 ayat (1). Masuk ke pajakonline.jakarta.go.id, pilih Jenis Pajak → BPHTB, klik Daftar BPHTB, masukkan NOP rumah yang dibeli di "Periksa data pembayaran PBB", lalu klik CARI.

Kalau masih ada tunggakan, portal menolak dengan pesan "Pendaftaran BPHTB tidak dapat dilanjutkan karena Nomor Objek Pajak PBB masih memiliki tunggakan." Minta penjual melunasinya dulu. Kalau lunas, gulir ke bawah dan klik Formulir BPHTB, lalu tutup pop up NPOPTKP dengan Ya, Saya Mengerti.

2. Masukkan NIK pembeli

Di Subjek Pajak, pilih Jenis = Orang Pribadi (atau Badan), ketik NIK pembeli, lalu klik CARI. Kalau pembelinya suami dan istri bersama, cari lagi NIK kedua supaya keduanya masuk tabel. Kalau NIK itu sudah pernah dipakai di SSPD lain, portal memunculkan peringatan NPOPTKP Rp0 karena bukan hak pertama.

3. Isi Perhitungan dengan jenis perolehan jual beli

Di bagian Perhitungan BPHTB Terhutang:

• Jenis Objek = Objek Pajak;
• Jenis perolehan hak atas tanah dan atau bangunan = Jual Beli, atau Jual Beli PPJB kalau pembelian lewat PPJB;
• Jenis NJOP = NJOP Tahun 2026 untuk transaksi tahun ini;
• Harga transaksi / Nilai pasar / Nilai lelang = harga di akta.

Isi luas tanah dan bangunan di tabel NJOP. Kalau harga transaksi lebih rendah dari NJOP Total, NPOP memakai NJOP Total. Pada contoh di bawah, harga Rp200.000.000 dan NJOP Total Rp206.334.000, jadi NPOP-nya Rp206.334.000.

4. Cek Penghitungan dan potongan

Di bagian Penghitungan BPHTB, pastikan NPOPTKP sesuai status perolehan pertama. Kalau kamu memenuhi syarat huruf q, kamu wajib mencentang Pilih Pengurangan/Pembebasan/Keringanan lalu memilih kategori rumah pertama lewat jual beli. Potongan ini tidak terpilih otomatis, dan petugas tidak menambahkannya sendiri saat verifikasi. Menurut data portal, daftar pilihannya masih memakai label aturan lama (Kepgub 840/2025), jadi pilih kategori yang isinya rumah pertama lewat jual beli. Pilihan berlabel Pergub 103 Tahun 2011 masih tampil di portal, tapi sudah tidak dipakai. Jangan pilih itu.

Kalau BPHTB atas PPJB sudah pernah kamu bayar tapi belum dilaporkan, masukkan NTPD-nya di kotak NTPD di bagian ini, lalu klik CARI.

Sebelum SIMPAN, cek kolom Status SSPD: SSPD TERHUTANG kalau ada yang dibayar, SSPD NIHIL kalau tidak ada.

5. Isi Penjual dan simpan

Di bagian Penjual, isi Jenis Penjual (PERORANGAN atau BADAN), NIK penjual (NPWP untuk badan), nama, dan alamat penjual. Bagian PPAT boleh diisi sekarang atau nanti saat melapor. Klik SIMPAN.

6. Buat kode bayar dan bayar sebelum AJB

Setelah SIMPAN, muncul pop up "Anda ingin membuat kode bayar?". Klik Ya, buat kode bayar!, periksa data SSPD, pilih metode dan bank, lalu klik Konfirmasi dan Proses. Pilih bank yang memang akan kamu pakai, karena kode bayar hanya bisa dibayar lewat bank itu. Kalau mau bayar lewat bank lain, buat kode bayar baru. Portal membuka invoice berisi kode bayar 18 digit dan batas berlakunya.

Bayar paling lama 14 hari kalender setelah kode terbit (Pergub 34/2022 Pasal 3 ayat (5)), dan sebelum tanggal penandatanganan AJB, karena PPAT akan meminta bukti pembayarannya. Daftar bank dan cara bayarnya ada di panduan isi SSPD BPHTB. Kode bayar yang sudah dibuat juga tercatat di menu Membuat Kode Bayar, tab Riwayat.

7. Tanda tangan AJB di PPAT

PPAT menandatangani AJB setelah melihat bukti pembayaran BPHTB (Perda DKI 1/2024 Pasal 42 ayat (1) huruf a).

8. Kirim berkas dengan data dan scan AJB

Setelah pembayaran diterima, SSPD di tab Pelayanan berstatus PEMBAYARAN BPHTB DITERIMA dan muncul tombol Kirim Berkas. Pelaporan jual beli wajib disertai hasil pindai AJB dan sertipikat (Pergub 34/2022 Pasal 7 ayat (2) huruf a), jadi kirim berkas setelah AJB ditandatangani.

Klik Kirim Berkas, lalu lengkapi:

• Jenis Akta = AKTA JUAL BELI, Tanggal Akta, dan Nomor Akta sesuai AJB;
• Jenis Surat Hak (misalnya SHM atau SHGB), Tanggal Surat Hak, dan Nomor Surat Hak sesuai sertipikat;
• NIK PPAT, NPWP PPAT, dan Nama PPAT, yang di tahap ini wajib.

Lalu unggah dokumen: KTP, foto objek, sertipikat, AJB, serta SPPT PBB di Dokumen Pendukung Lainnya. Kalau kamu mengurus sendiri dengan akunmu, butir surat kuasa dan KTP penerima kuasa tidak perlu diisi. Klik Simpan untuk melaporkan SSPD (Pergub 34/2022 Pasal 5 ayat (1)).

Kalau BPHTB-mu nihil, portal langsung membuka halaman permohonan ini setelah SIMPAN, tanpa kode bayar (Pergub 34/2022 Pasal 4 dan Pasal 5 ayat (2)). Data AJB tetap diminta di halaman itu, lihat panduan isi SSPD BPHTB.

9. Tunggu verifikasi, lalu balik nama

Petugas UPPPD meneliti SSPD paling lambat 30 hari kerja (Pergub 34/2022 Pasal 13 ayat (2)), termasuk harga transaksi dan NJOP (Pasal 13 ayat (3) dan (4)). SSPD yang sudah diteliti dan diterima tampil dengan status LULUS VERIFIKASI di tab Pelayanan, dengan tombol View dan Cetak SSPD Verified. SSPD itu dipakai untuk balik nama sertifikat di kantor pertanahan, karena kantor pertanahan hanya mendaftarkan peralihan hak setelah bukti pembayaran BPHTB diserahkan (Perda DKI 1/2024 Pasal 43 ayat (1)).

Pergub 34/2022 Pasal 13 ayat (8) membolehkan data SSPD yang terverifikasi dipakai untuk memperbarui data PBB. Dalam praktik, nama di SPPT PBB tidak berubah otomatis setelah SSPD jual beli terverifikasi. Setelah sertipikat atas namamu terbit, kamu wajib mengajukan sendiri balik nama PBB, lihat panduan balik nama PBB. Balik nama PBB menunggu sertipikat sudah atas namamu. Sertipikat lama ditambah AJB tidak cukup.