BPHTB beli rumah lewat lelang di Jakarta

Membeli rumah atau tanah di Jakarta lewat lelang termasuk objek BPHTB, dengan jenis perolehan penunjukan pembeli dalam lelang (Perda DKI 1/2024 Pasal 37 ayat (1) huruf a angka 8). Yang membayar adalah pemenang lelang sebagai pihak yang memperoleh hak (Pasal 38).

Di Pajak Online DKI, BPHTB lelang dibuat lewat Jenis Pajak → BPHTB → Daftar BPHTB dan dilaporkan sebagai Jenis Pelayanan PELAPORAN SSPD, sub PELAPORAN SSPD BPHTB (SK KABAN 160 TAHUN 2025). Langkah lengkap mengisi SSPD, membuat kode bayar, dan membayar ada di panduan isi SSPD BPHTB. Petunjuk teknis lelang ada di SK Kepala Bapenda DKI 160/2025 Lampiran I angka 6 huruf f.

Kapan BPHTB lelang terutang

• Saat terutangnya tanggal penunjukan pemenang lelang (Perda DKI 1/2024 Pasal 41 ayat (2) huruf g).
• Tanggal penunjukan pemenang lelang adalah tanggal kutipan risalah lelang yang memuat nama pemenang ditandatangani Kepala KPKNL atau kantor lelang lain (SK Kaban 160/2025 Lampiran I angka 6 huruf f angka 2).
• Batas bayarnya tanggal yang sama (Kepgub DKI 164/2026 Diktum KEDUA huruf b angka 7).
• Kalau terlambat, bunganya dibebaskan 100% secara jabatan (Pergub DKI 27/2025 Pasal 26).

Urutannya dengan kantor lelang

Kepala kantor lelang negara wajib meminta bukti pembayaran BPHTB sebelum menandatangani risalah lelang (Perda DKI 1/2024 Pasal 42 ayat (2) huruf a). SK Kaban 160/2025 merinci alurnya (Lampiran I angka 6 huruf f angka 3 sampai 5):

1. KPKNL hanya menandatangani kutipan risalah lelang setelah kamu menyerahkan bukti pembayaran BPHTB.
2. Kutipan risalah lelang itu kamu terima sebagai akta jual beli.
3. Hasil pembayaran dan pelaporan BPHTB online berupa e-SSPD BPHTB berstatus dilaporkan, yang bisa kamu unduh dan cetak untuk melengkapi administrasi lelang dan layanan di kantor pertanahan.

Di portal, data akta baru diisi saat melapor, setelah pembayaran diterima. Jadi urutan yang dipakai di panduan ini: isi SSPD dan bayar, serahkan bukti bayar ke KPKNL, terima kutipan risalah lelang, lalu laporkan SSPD lewat Kirim Berkas dengan kutipan itu.

Cara menghitung BPHTB lelang

Cara hitungnya sama dengan kalkulator BPHTB:

1. NPOP adalah harga transaksi yang tercantum di risalah lelang. Kalau lebih rendah dari NJOP PBB tahun terjadinya perolehan, yang dipakai NJOP (Pasal 39 ayat (2) huruf c dan ayat (3)).
2. NPOPTKP Rp250.000.000 kalau ini perolehan pertamamu di DKI (Pasal 39 ayat (4)), dan Rp0 untuk perolehan kedua dan seterusnya (SK Kaban 160/2025 Lampiran I angka 3 huruf a). Suami/istri dihitung satu.
3. BPHTB terutang adalah 5% dari NPOP setelah dikurangi NPOPTKP (Pasal 40 dan Pasal 41 ayat (1)).
4. Potongan: Kepgub DKI 450/2026 tidak punya kategori khusus untuk lelang. Potongan rumah pertama 50% (huruf q) menyebut perolehan melalui jual beli, dan kalkulator tidak memberikannya untuk lelang.

Contoh: pemenang lelang belum pernah punya tanah atau bangunan di DKI.

Uraian	Harga lelang di bawah NJOP	Harga lelang di atas NJOP
Harga di risalah lelang	Rp900.000.000	Rp1.200.000.000
NJOP tahun perolehan	Rp1.100.000.000	Rp1.100.000.000
NPOP (yang lebih tinggi)	Rp1.100.000.000	Rp1.200.000.000
NPOPTKP	Rp250.000.000	Rp250.000.000
BPHTB yang dibayar (5%)	Rp42.500.000	Rp47.500.000

Ini perkiraan, bukan angka resmi. Angka resmi keluar dari verifikasi Bapenda.

Dokumen yang perlu disiapkan

Halaman permohonan pelaporan SSPD di portal memuat slot dokumen berikut (menurut formulir di portal, file paling besar 3 MB, format JPG, JPEG, PNG, atau PDF). Daftar yang kami lihat 19 Oktober 2026 adalah contoh jual beli:

• wajib: KTP wajib pajak (badan: akta pendirian atau perubahan, WNA: NIORA atau paspor), foto objek pajak, sertipikat tanah, dan akta jual beli;
• kalau dikuasakan: surat kuasa bermeterai dan KTP penerima kuasa;
• tambahan: Dokumen Pendukung Lainnya 1 sampai 5.

Untuk lelang, Pergub DKI 34/2022 Pasal 7 ayat (2) huruf l meminta hasil pindai risalah lelang dan sertipikat. SK Kaban 160/2025 Lampiran I angka 7 huruf a angka 12 meminta KTP pembeli (badan: akta pendirian atau perubahan dan NPWP), surat kuasa bermeterai dan KTP penerima kuasa kalau dikuasakan, sertipikat, salinan atau kutipan risalah lelang, dan foto objek. Kutipan risalah lelang diunggah di slot wajib yang pada contoh jual beli bernama Akta jual beli, karena kutipan itu yang menjadi akta peralihan haknya.

Langkah membuat SSPD BPHTB lelang

Data di screenshot sengaja dummy.

1. Buka Daftar BPHTB dan periksa NOP

Masuk ke pajakonline.jakarta.go.id, pilih Jenis Pajak → BPHTB, klik Daftar BPHTB, masukkan NOP objek lelang di "Periksa data pembayaran PBB", lalu klik CARI. Portal memeriksa PBB objek 5 tahun pajak terakhir, sesuai Pergub 34/2022 Pasal 3 ayat (1).

Kalau masih ada tunggakan, termasuk dari tahun-tahun saat objek masih milik pemilik lama, portal menolak dengan pesan "Pendaftaran BPHTB tidak dapat dilanjutkan karena Nomor Objek Pajak PBB masih memiliki tunggakan." Kalau lunas, gulir ke bawah dan klik Formulir BPHTB, lalu tutup pop up NPOPTKP dengan Ya, Saya Mengerti.

2. Masukkan NIK pemenang lelang

Di Subjek Pajak, pilih Jenis = Orang Pribadi (atau Badan), ketik NIK pemenang lelang, lalu klik CARI. Kalau NIK itu sudah pernah dipakai di SSPD lain, portal memunculkan peringatan NPOPTKP Rp0 karena bukan hak pertama.

3. Isi Perhitungan dengan jenis perolehan lelang

Di bagian Perhitungan BPHTB Terhutang:

• Jenis Objek = Objek Pajak;
• Jenis perolehan hak atas tanah dan atau bangunan = Penunjukan pembeli dalam lelang;
• Jenis NJOP = sesuai tahun penunjukan pemenang, misalnya NJOP Tahun 2026;
• Harga transaksi / Nilai pasar / Nilai lelang = harga yang tercantum di risalah lelang.

Isi luas tanah dan bangunan di tabel NJOP. Di bawah tabel, isian Jenis Transaksi Lelang atau bukan punya dua pilihan: Perhitungan Nilai Lelang atau Perhitungan NJOP Total. Pilih Perhitungan Nilai Lelang kalau harga di risalah lelang lebih tinggi dari NJOP Total, dan Perhitungan NJOP Total kalau lebih rendah.

4. Cek Penghitungan dan Status SSPD

Di bagian Penghitungan BPHTB, pastikan NPOP mengikuti yang lebih tinggi antara harga lelang dan NJOP, dan NPOPTKP sesuai status perolehan pertamamu. Kepgub 450/2026 tidak punya kategori potongan khusus untuk lelang, jadi pada umumnya pilihan Tanpa Pengurangan/Pembebasan/Keringanan dibiarkan. Sebelum SIMPAN, cek kolom Status SSPD: SSPD TERHUTANG kalau ada yang dibayar.

5. Isi Penjual dan simpan

Formulir SSPD memuat bagian Penjual (Jenis Penjual, NIK, nama wajib) dan PPAT. Di bagian Penjual, isi data pemilik lama objek sebagai pihak yang menyerahkan hak, sesuai risalah lelang: Jenis Penjual (PERORANGAN atau BADAN), NIK atau NPWP badan, nama, dan alamat. Bagian PPAT boleh diisi nanti di halaman permohonan. Klik SIMPAN.

6. Buat kode bayar dan bayar

Setelah SIMPAN, muncul pop up "Anda ingin membuat kode bayar?". Klik Ya, buat kode bayar!, periksa data SSPD, pilih metode dan bank, lalu klik Konfirmasi dan Proses. Kode bayar hanya bisa dibayar lewat bank yang kamu pilih. Kalau mau bayar lewat bank lain, buat kode bayar baru. Bayar paling lama 14 hari kalender setelah kode terbit (Pergub 34/2022 Pasal 3 ayat (5)). Daftar bank dan cara bayarnya ada di panduan isi SSPD BPHTB.

7. Serahkan bukti bayar ke kantor lelang

Serahkan bukti pembayaran BPHTB ke KPKNL atau kantor lelang supaya kutipan risalah lelang bisa ditandatangani.

8. Kirim berkas dengan risalah lelang

Setelah pembayaran diterima, SSPD di tab Pelayanan berstatus PEMBAYARAN BPHTB DITERIMA dan muncul tombol Kirim Berkas. Klik tombol itu, lalu:

• isi bagian Akta & Hak dengan nomor dan tanggal kutipan risalah lelang, serta jenis, tanggal, dan nomor surat hak sesuai sertipikat;
• isi bagian PPAT dengan data pejabat lelang yang membuat risalah lelang;
• unggah kutipan risalah lelang di slot akta, sertipikat, KTP, dan foto objek di slotnya, serta SPPT PBB di Dokumen Pendukung Lainnya (Pergub 34/2022 Pasal 5 ayat (1) dan (3), Pasal 7 ayat (2) huruf l).

Setelah dilaporkan

Petugas UPPPD meneliti SSPD paling lambat 30 hari kerja (Pergub 34/2022 Pasal 13 ayat (2)), termasuk nilai lelang dan NJOP (Pasal 13 ayat (4) huruf f). SSPD yang sudah diteliti dan diterima tampil dengan status LULUS VERIFIKASI di tab Pelayanan, dengan tombol Cetak SSPD Verified. SSPD dan kutipan risalah lelang kamu pakai untuk balik nama sertifikat di kantor pertanahan (Perda DKI 1/2024 Pasal 43 ayat (1)).

Nama di SPPT PBB tidak berubah otomatis setelah SSPD terverifikasi. Setelah sertipikat atas namamu terbit, ajukan sendiri balik nama PBB, lihat panduan balik nama PBB. Sertipikat lama ditambah risalah lelang belum cukup untuk balik nama PBB.