BPHTB hibah keluarga di Jakarta, dari orang tua ke anak dan sebaliknya

Hibah tanah atau rumah di Jakarta, misalnya orang tua memberikan rumah kepada anak, adalah objek BPHTB (Perda DKI 1/2024 Pasal 37 ayat (1) huruf a angka 3). Yang wajib membayar adalah penerima hibah (Pasal 38). PPAT atau notaris wajib meminta bukti pembayaran BPHTB sebelum menandatangani akta pemindahan hak (Pasal 42 ayat (1) huruf a), jadi BPHTB perlu dibayar sebelum akta hibah ditandatangani.

Di Pajak Online DKI, BPHTB hibah dibuat lewat Jenis Pajak → BPHTB → Daftar BPHTB dan dilaporkan sebagai Jenis Pelayanan PELAPORAN SSPD, sub PELAPORAN SSPD BPHTB (SK KABAN 160 TAHUN 2025). Langkah lengkap mengisi SSPD, membuat kode bayar, dan membayar ada di panduan isi SSPD BPHTB. Artikel ini membahas hibah semasa hidup. Hibah wasiat punya hitungan sendiri.

Siapa yang termasuk hibah keluarga

Kepgub DKI 450/2026 Lampiran A angka 1 huruf o

o. wajib pajak orang pribadi yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan karena hibah dari orang pribadi yang mempunyai hubungan kesedarahan dalam garis keturunan lurus 1 (satu) derajat ke atas atau 1 (satu) derajat ke bawah dengan pemberi hibah, termasuk suami/istri;

Artinya:

• Orang tua ke anak, anak ke orang tua, dan suami ke istri atau sebaliknya masuk huruf o.
• Kakek atau nenek ke cucu (dua derajat), kakak ke adik (garis menyamping), dan mertua ke menantu (tidak sedarah) tidak masuk huruf o.
• Pemberi dan penerima sama-sama orang pribadi.

Huruf o tidak mensyaratkan perolehan pertama, jadi tetap berlaku walau penerima sudah punya rumah di DKI. SK Kaban 160/2025 juga menyebut pengurangan hibah keluarga ini dapat diberikan untuk setiap perolehan hak (SK Kaban 160/2025 Lampiran I angka 6 huruf e angka 2).

Kepgub 450/2026 punya ketentuan tambahan untuk huruf o:

Kepgub DKI 450/2026 Lampiran A angka 3

3. Untuk pengurangan pokok BPHTB sebagaimana dimaksud pada angka 1 huruf 0, dalam hal kondisi wajib pajak sebagaimana dimaksud pada angka 1 huruf 0 mempunyai hubungan keluarga sedarah dengan paling sedikit satu orang dalam garis keturunan lurus 1 (satu) derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah, pengurangan pokok BPHTB tetap dapat diberikan sepanjang paling sedikit satu orang tersebut bukan pihak yang menerima hibah yang sama, sebaliknya.

Kalau hibahmu diberikan kepada beberapa penerima sekaligus, pastikan dulu penerapan ketentuan ini ke petugas UPPPD sebelum mengisi SSPD.

Cara menghitung BPHTB hibah keluarga

Cara hitungnya sama dengan kalkulator BPHTB:

1. NPOP. Untuk hibah dasarnya nilai pasar. Kalau nilai pasar tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB tahun terjadinya perolehan, yang dipakai NJOP (Pasal 39 ayat (2) dan (3)). Kalkulator memakai NJOP untuk hibah.
2. NPOPTKP. Rp250.000.000 kalau ini perolehan pertama penerima di DKI (Pasal 39 ayat (4)), dan Rp0 untuk perolehan kedua dan seterusnya (SK Kaban 160/2025 Lampiran I angka 3 huruf a). Suami/istri dihitung satu. Hibah semasa hidup tidak memakai angka Rp1.000.000.000; angka itu khusus waris dan hibah wasiat (Pasal 39 ayat (5)). Di portal, jenis perolehan Hibah memang memakai NPOPTKP bawaan Rp250.000.000.
3. BPHTB terutang adalah 5% dari NPOP setelah dikurangi NPOPTKP (Pasal 40 dan Pasal 41 ayat (1)).
4. Potongan 50% huruf o (Kepgub DKI 450/2026 Lampiran A angka 4 huruf b), diberikan secara jabatan saat pelaporan dan dihitung sendiri langsung di SSPD (Pergub DKI 27/2025 Pasal 16 ayat (1)).

Kalau akta hibahnya ditandatangani sebelum 5 Januari 2024, NPOPTKP memakai aturan lama, yaitu Rp80.000.000 (Perda DKI 18/2010 Pasal 5 ayat (7); Perda DKI 1/2024 Pasal 112).

Contoh: rumah dengan NJOP Rp1.000.000.000 dihibahkan ibu kepada anaknya.

Uraian	Anak belum pernah punya di DKI	Anak sudah punya rumah di DKI
NPOP (NJOP)	Rp1.000.000.000	Rp1.000.000.000
NPOPTKP	Rp250.000.000	Rp0
BPHTB terutang (5%)	Rp37.500.000	Rp50.000.000
Potongan huruf o (50%)	Rp18.750.000	Rp25.000.000
Yang dibayar	Rp18.750.000	Rp25.000.000

Ini perkiraan, bukan angka resmi. Angka resmi keluar dari verifikasi Bapenda.

Hibah, hibah wasiat, dan waris dibandingkan

"Keluarga inti" di tabel ini berarti orang tua, anak, atau suami/istri.

Uraian	Hibah keluarga	Hibah wasiat	Waris
Pilihan di portal	Hibah	Hibah Wasiat	Waris
Saat terutang	Tanggal akta hibah	Tanggal akta	Tanggal pendaftaran peralihan ke kantor pertanahan
NPOPTKP perolehan pertama	Rp250 juta	Rp1 miliar (keluarga inti), Rp250 juta (lainnya)	Rp1 miliar (keluarga inti), Rp250 juta (lainnya)
Potongan 50%	Huruf o Kepgub 450/2026	Huruf f, atau pengenaan Hibah Wasiat 50%	Huruf g, atau pengenaan Waris 50%
Bunga telat bayar	1% per bulan	Dibebaskan 100%	Dibebaskan 100%

Dasarnya Perda DKI 1/2024 Pasal 39 dan Pasal 41 ayat (2), SK Kaban 160/2025 Lampiran I angka 3 dan angka 4, Kepgub 450/2026, PP 35/2023 Pasal 59 ayat (7), dan Pergub DKI 27/2025 Pasal 26.

Dokumen yang perlu disiapkan

Halaman permohonan pelaporan SSPD di portal memuat slot dokumen berikut (menurut formulir di portal, file paling besar 3 MB, format JPG, JPEG, PNG, atau PDF). Daftar yang kami lihat 19 Oktober 2026 adalah contoh jual beli:

• wajib: KTP wajib pajak (badan: akta pendirian atau perubahan, WNA: NIORA atau paspor), foto objek pajak, sertipikat tanah, dan akta jual beli;
• kalau dikuasakan: surat kuasa bermeterai dan KTP penerima kuasa;
• tambahan: Dokumen Pendukung Lainnya 1 sampai 5.

Untuk hibah, Pergub DKI 34/2022 Pasal 7 ayat (2) huruf c meminta hasil pindai akta hibah, sertipikat, dan KK atau akta kelahiran yang menunjukkan hubungan keluarga sedarah satu derajat ke atas atau ke bawah. SK Kaban 160/2025 Lampiran I angka 7 huruf a angka 3 juga meminta KTP penerima dan foto objek. Akta hibah diunggah di slot wajib yang pada contoh jual beli bernama Akta jual beli. KK atau akta kelahiran tidak punya slot sendiri, jadi unggah di Dokumen Pendukung Lainnya.

Kalau penerima hibah masih anak di bawah umur atau belum punya KTP, KTP diganti KK atau akta kelahiran (SK Kaban 160/2025 Lampiran I angka 7 huruf b).

Langkah membuat SSPD BPHTB hibah

Data di screenshot sengaja dummy.

1. Buka Daftar BPHTB dan periksa NOP

Masuk ke pajakonline.jakarta.go.id, pilih Jenis Pajak → BPHTB, klik Daftar BPHTB, masukkan NOP objek hibah di "Periksa data pembayaran PBB", lalu klik CARI. Portal memeriksa PBB objek 5 tahun pajak terakhir, sesuai Pergub 34/2022 Pasal 3 ayat (1). Kalau masih menunggak, portal menolak pendaftaran BPHTB.

Kalau PBB lunas, gulir ke bawah dan klik Formulir BPHTB di kanan bawah. Saat formulir terbuka, tutup pop up NPOPTKP dengan Ya, Saya Mengerti.

2. Masukkan NIK penerima hibah

Di Subjek Pajak, pilih Jenis = Orang Pribadi, ketik NIK penerima hibah, lalu klik CARI. Kalau NIK itu sudah pernah dipakai di SSPD lain, portal memunculkan peringatan NPOPTKP Rp0 karena bukan hak pertama. Potongan huruf o tetap bisa didapat.

3. Isi Perhitungan dengan jenis perolehan Hibah

Di bagian Perhitungan BPHTB Terhutang:

• Jenis Objek = Objek Pajak;
• Jenis perolehan hak atas tanah dan atau bangunan = Hibah;
• Jenis NJOP = sesuai tahun akta hibah, misalnya NJOP Tahun 2026;
• Harga transaksi / Nilai pasar / Nilai lelang = nilai pasar, kalau diketahui.

Isi luas tanah dan bangunan yang dihibahkan di tabel NJOP. NJOP per meter diisi dari SPPT tahun terjadinya perolehan.

4. Pilih potongan huruf o dan cek Status SSPD

Di bagian Penghitungan BPHTB, pastikan NPOPTKP sesuai status penerima. Kalau hibahnya dari orang tua, anak, atau suami/istri, kamu wajib mencentang Pilih Pengurangan/Pembebasan/Keringanan lalu memilih kategori hibah dari keluarga sedarah satu derajat. Potongan huruf o tidak terpilih otomatis, dan petugas tidak menambahkannya sendiri saat verifikasi. Menurut data portal, daftar pilihannya masih memakai label aturan lama (Kepgub 840/2025), jadi pilih kategori yang isinya hibah dari keluarga sedarah satu derajat. Pilihan berlabel Pergub 103 Tahun 2011 masih tampil di portal, tapi sudah tidak dipakai. Jangan pilih itu.

Sebelum SIMPAN, cek kolom Status SSPD: SSPD TERHUTANG kalau ada yang dibayar, SSPD NIHIL kalau tidak ada.

5. Isi Penjual, lalu simpan

Di bagian Penjual, isi data pemberi hibah sebagai pihak yang menyerahkan hak: Jenis Penjual = PERORANGAN, NIK, nama, dan alamat pemberi hibah. Bagian PPAT diisi data PPAT yang membuat akta hibah, boleh sekarang atau nanti di halaman permohonan. Klik SIMPAN.

6. Buat kode bayar dan bayar sebelum akta hibah ditandatangani

Setelah SIMPAN pada SSPD terutang, muncul pop up "Anda ingin membuat kode bayar?". Klik Ya, buat kode bayar!, pilih metode dan bank, lalu bayar dalam 14 hari kalender (Pergub 34/2022 Pasal 3 ayat (5)). Langkah bayarnya ada di panduan isi SSPD BPHTB. Bayar sebelum akta hibah ditandatangani, karena PPAT wajib meminta bukti pembayaran BPHTB lebih dulu (Perda DKI 1/2024 Pasal 42 ayat (1) huruf a).

7. Kirim berkas setelah akta hibah ditandatangani

Setelah pembayaran diterima, SSPD di tab Pelayanan berstatus PEMBAYARAN BPHTB DITERIMA dan muncul tombol Kirim Berkas. Data akta (jenis, tanggal, dan nomor akta) dan data PPAT wajib diisi saat melapor, dan pelaporan hibah wajib disertai hasil pindai akta hibah (Pergub 34/2022 Pasal 7 ayat (2) huruf c). Jadi klik Kirim Berkas setelah akta hibah ditandatangani, lengkapi data akta hibah dan PPAT pembuatnya, lalu unggah dokumen di atas: akta hibah di slot akta, KK atau akta kelahiran dan SPPT PBB di Dokumen Pendukung Lainnya.

Kalau BPHTB hibahmu nihil, portal langsung membuka halaman permohonan setelah SIMPAN, tanpa kode bayar (Pergub 34/2022 Pasal 4 dan Pasal 5 ayat (2)). Halaman itu juga meminta data akta dan PPAT, lihat panduan isi SSPD BPHTB.

Setelah dilaporkan

Petugas UPPPD meneliti SSPD paling lambat 30 hari kerja (Pergub 34/2022 Pasal 13 ayat (2)). SSPD yang sudah diteliti dan diterima tampil dengan status LULUS VERIFIKASI di tab Pelayanan, dengan tombol Cetak SSPD Verified. Potongan huruf o ditetapkan saat SSPD lulus verifikasi. Kalau hubungan keluarga ternyata tidak memenuhi huruf o, kamu wajib membayar kekurangannya (Pergub 27/2025 Pasal 16 ayat (5) dan (6)).

Nama di SPPT PBB tidak berubah otomatis setelah SSPD terverifikasi. Setelah sertipikat atas namamu terbit, ajukan sendiri balik nama PBB, lihat panduan balik nama PBB. Sertipikat lama ditambah akta hibah belum cukup untuk balik nama PBB.