Cara memakai pengurangan dan pembebasan BPHTB 2026 di Pajak Online

Kalau kamu memperoleh rumah atau tanah di Jakarta lewat waris, hibah dari orang tua, jual beli rumah pertama, atau program pertanahan pemerintah, BPHTB-mu bisa dapat pengurangan. Pengurangan ini kamu cantumkan saat mengisi SSPD BPHTB di pajakonline.jakarta.go.id, menu BPHTB, tombol Daftar BPHTB, lalu dilaporkan bersama SSPD itu.

Kriterianya ada di Kepgub DKI 450/2026. Tata caranya ada di Pergub DKI 27/2025. Di daftar layanan BPHTB portal juga ada jenis pelayanan PENGURANGAN, PEMBEBASAN, KERINGANAN, dan PENGENAAN, tapi sub layanannya masih memakai label aturan lama. Bagian di bawah menjelaskan bedanya.

Pengurangan diberikan saat lapor

Untuk BPHTB, kamu tidak mengajukan permohonan pengurangan terpisah lalu menunggu keputusan. Pengurangan diberikan bersamaan dengan pelaporan SSPD.

Kepgub DKI 450/2026 Diktum KEDUA

"Pemberian pengurangan pokok Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan diberikan secara jabatan pada saat wajib pajak melakukan pelaporan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan."

Pergub DKI 27/2025 Pasal 16 ayat (1)

"Pengurangan atau pembebasan pokok Pajak secara jabatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 ayat (1) untuk BPHTB, dihitung sendiri oleh Wajib Pajak sesuai dengan besaran pengurangan atau pembebasan pokok Pajak yang sudah ditentukan dan langsung dikurangkan dalam penghitungan BPHTB yang harus dibayar dalam SSPD BPHTB."

Yang perlu kamu tahu dari Pasal 16 Pergub 27/2025:

• Pengurangan ini satu kesatuan dengan layanan BPHTB elektronik (ayat 2).
• Kepala Bapenda boleh meminta dokumen atau keterangan tambahan. Kalau tidak kamu penuhi, pengurangan tetap diproses dengan dokumen yang ada (ayat 3 dan 4).
• Pengurangan ditetapkan saat SSPD yang mencantumkannya diberi status lulus verifikasi (ayat 5). Surat keputusan pengurangan di Pergub DKI 34/2022 Pasal 14 ayat (2) disebut untuk wajib pajak yang mengajukan pelayanan pengurangan, sedangkan pengurangan Kepgub 450/2026 diberikan secara jabatan.
• Kalau hasil penelitian menunjukkan kamu tidak memenuhi syarat dan BPHTB jadi kurang bayar, kamu wajib membayar kekurangannya (ayat 6).

Pergub 34/2022 Pasal 3 ayat (2) juga menyebut sistem e-BPHTB menghitung BPHTB yang harus dibayar setelah memperhitungkan pengenaan, pengurangan, keringanan, atau pembebasan.

Kriteria pengurangan menurut Kepgub 450/2026

Pengurangan dihitung dari BPHTB terutang, yaitu 5% dari NPOP setelah dikurangi NPOPTKP (Perda DKI 1/2024 Pasal 40 dan Pasal 41 ayat (1)). Daftar di bawah meringkas Lampiran A angka 1, dengan besaran dari angka 4. Bunyi lengkapnya ada di halaman Kepgub 450/2026.

Pengurangan 75% (huruf a sampai e)

Huruf	Kondisi wajib pajak
a	Tanah/bangunan dipakai untuk kepentingan sosial, pendidikan, dan kesehatan
b	Orang pribadi veteran, PNS, TNI/Polri, pensiunan PNS, purnawirawan TNI/Polri, atau janda/dudanya, yang namanya tercatat langsung sebagai penerima melalui dinas dari pemerintah
c	Orang pribadi yang memperoleh hak baru lewat program nasional pendaftaran tanah, luas tanah sampai 60 m²
d	Orang pribadi yang memperoleh hak lewat program nasional di bidang pertanahan dan sudah meninggal dunia saat pelaporan
e	Orang pribadi ber-KTP DKI, umur 18 tahun atau sudah kawin, memperoleh pertama kali lewat "pembelian hak baru" berupa rumah tapak atau tanah kosong, NPOP sampai Rp1.000.000.000

Huruf e dibaca sebagai pemberian hak baru. Jual beli rumah pertama masuk huruf q.

Pengurangan 50% (huruf f sampai v, kecuali k)

Huruf	Kondisi wajib pajak
f	Perolehan karena hibah wasiat
g	Perolehan karena waris
h	Perpanjangan hak setelah hak sebelumnya berakhir, tanpa perubahan nama
i	Pengganti tanah yang dibebaskan pemerintah untuk kepentingan umum
j	Tanah/bangunan yang akan diserahkan ke pemerintah sebagai kewajiban IPPR dan/atau SIPPT atau kewajiban lain berdasarkan rekomendasi instansi
l	Hak baru dari tanah eks desa atau eks kota praja
m	Hak baru di atas tanah pengelolaan atas nama Pemprov DKI
n	Orang pribadi veteran, PNS, TNI/Polri, pensiunan, purnawirawan, atau janda/dudanya yang memperoleh rumah dinas dari golongan yang sama lewat jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat, atau waris
o	Orang pribadi yang menerima hibah dari keluarga sedarah garis lurus satu derajat ke atas atau ke bawah, termasuk suami/istri
p	Orang pribadi ahli waris yang memperoleh hak baru dari tanah waris
q	Orang pribadi ber-KTP DKI, umur 18 tahun atau sudah kawin, memperoleh pertama kali lewat jual beli berupa rumah tapak atau tanah kosong, NPOP sampai Rp500.000.000
r	Perolehan karena penggabungan usaha
s	Badan, perolehan karena peleburan usaha
t	Badan, hak baru di atas tanah yang sebelumnya hak pengelolaan
u	BUMD, sebagai bagian penyertaan modal pemerintah daerah
v	Badan, hak baru selain hak pengelolaan dalam rangka perpanjangan hak atas tanah bekas rumah susun, atas nama pemegang hak yang berbeda

Sebesar porsi bangunan (huruf k)

Huruf k untuk hak baru atas objek yang secara fisik lebih dari 20 tahun menurut data fisik dan data yuridis di kantor pertanahan. Pengurangannya sebesar porsi BPHTB atas bangunan, yaitu selisih BPHTB atas tanah dan bangunan dengan BPHTB atas tanahnya saja (angka 4 huruf c dan angka 5).

Beberapa catatan penting:

• "Pertama kali" artinya perolehan pertama wajib pajak, termasuk suami/istri, di wilayah DKI Jakarta yang tercatat di sistem Bapenda (angka 2). Kalau pasanganmu sudah pernah punya tanah atau bangunan di Jakarta, kamu tidak masuk huruf e atau q.
• Kalau perolehanmu cocok dengan lebih dari satu huruf, yang dipakai satu kategori dengan potongan terbesar.

Contoh huruf q: kamu membeli rumah tapak pertama di Jakarta dengan NPOP Rp480.000.000. BPHTB terutang = 5% × (Rp480.000.000 − Rp250.000.000) = Rp11.500.000. Pengurangan 50% = Rp5.750.000, jadi perkiraan yang dibayar Rp5.750.000. Ini perkiraan, bukan angka resmi. Angka resmi tetap dari hasil verifikasi. Kamu bisa mencoba hitunganmu sendiri di kalkulator BPHTB.

Pembebasan pokok BPHTB

Kepgub 450/2026 hanya memuat satu kriteria pembebasan (100%):

Kepgub DKI 450/2026 Lampiran B

"Pembebasan pokok BPHTB diberikan secara jabatan kepada wajib pajak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai bagian dari pelaksanaan program pemerintah pusat dan/atau pemerintah daerah berupa kebijakan pemberian kemudahan pembangunan dan perolehan rumah pertama bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang tidak memenuhi kriteria pengenaan objek BPHTB."

Ini beda dengan rumah MBR yang dikecualikan dari objek BPHTB menurut Kepgub DKI 808/2024. Perolehan yang dikecualikan dilaporkan sebagai Non Objek Pajak di formulir SSPD. Caranya ada di panduan lapor SSPD bukan objek terutang.

Kepgub 450/2026 tidak memuat kategori pembebasan 100% untuk perolehan pertama kali. Aturan lama soal itu, Pergub 23/2023, sudah dicabut Pergub 27/2025 (Pasal 36 huruf z).

Label aturan lama di portal

Di daftar jenis pelayanan BPHTB, portal menampilkan:

• PENGURANGAN, pengaju PPAT. Sembilan sub berlabel Pergub 103 Tahun 2011, misalnya rumah susun sederhana (maks 25%) dan hibah garis lurus (maks 50%).
• PEMBEBASAN, pengaju WP. Sub "Pembebasan Pergub 126 Tahun 2017 (max 100%)" untuk perolehan pertama, ditambah program pemerintah, rumah dinas, KORPRI, dan diplomat.
• KERINGANAN, pengaju PPAT. Sub krisis ekonomi dan bencana alam (maks 50%).
• PENGENAAN, pengaju WP. Sub Pengenaan 0% (Pergub 126/2017) dan Pengenaan 0% (Kepgub 772 Tahun 2024).

Di formulir SSPD sendiri, pilihan "Pergub 103 Tahun 2011 (Veteran, PNS, TNI/Polri, pensiunan) 75%" juga masih tampil. Pilihan itu sudah tidak aktif dan tidak dipakai, jadi jangan dipilih.

Status aturan di label itu menurut Bank Peraturan:

• Pergub 103/2011 dicabut Pergub 27/2025 (Pasal 36 huruf b).
• Pergub 126/2017 dicabut Pergub 23/2023 (Pasal 8), lalu Pergub 23/2023 dicabut Pergub 27/2025 (Pasal 36 huruf z).
• Kepgub 772/2024 masih berlaku, tapi hanya untuk objek tertentu dalam proyek strategis nasional gula dan sawit.

Jadi cocokkan kondisimu dengan huruf di Kepgub 450/2026, jangan dengan label di portal.

Dokumen yang perlu disiapkan

Pengurangan menempel pada pelaporan SSPD, jadi dokumennya diunggah di bagian DOKUMEN PENDUKUNG formulir pelaporan SSPD (Jenis Pelayanan PELAPORAN SSPD, sub PELAPORAN SSPD BPHTB (SK KABAN 160 TAHUN 2025)). Menurut formulir di portal, tiap file maksimal 3 MB dengan format JPG, JPEG, PNG, atau PDF. Daftar di bawah tampil saat kami mencoba SSPD jual beli.

Untuk perolehan selain jual beli, katalog layanan Pelaporan SSPD BPHTB menyebut AJB, risalah lelang, akta hibah, atau akta pengalihan sebagai dokumen perolehan, serta akta kelahiran (waris dan hibah), surat keterangan waris, dan KK (waris) sebagai dokumen opsional.

Untuk kategori tertentu, SK Kaban DKI 160/2025 Lampiran I angka 7 huruf c mencantumkan dokumen tambahan. SK ini disusun saat Pergub 103/2011 masih berlaku, jadi kategorinya tidak persis sama dengan Kepgub 450/2026. Petugas UPPPD tetap meminta dokumen ini sesuai kategorimu. Unggah di Dokumen Pendukung Lainnya.

Kondisimu	Dokumen tambahan di SK Kaban 160/2025
Hibah dari orang tua, anak, atau suami/istri (huruf o)	KK atau akta kelahiran, atau dokumen lain yang menunjukkan hubungan keluarga sedarah garis lurus satu derajat
Untuk kepentingan sosial atau pendidikan (huruf a)	Surat izin usaha dari instansi berwenang; surat keterangan dari pejabat setempat bahwa tanah/bangunan dipakai untuk kepentingan sosial atau pendidikan
Penerima rumah dinas langsung dari pemerintah (huruf b)	Keputusan instansi yang menetapkan sebagai penerima rumah dinas; SK purna bakti/pensiun (untuk pensiunan/purnawirawan); KK
Rumah dinas dari sesama veteran/PNS/TNI/Polri (huruf n)	Keputusan instansi yang menetapkan sebagai rumah dinas; SK purna bakti/pensiun (untuk pensiunan/purnawirawan); KK
Hak baru atas objek fisik lebih dari 20 tahun (huruf k)	Keterangan, pernyataan, surat, pengumuman, atau Berita Acara Pengesahan dari Kepala Kantor Pertanahan yang menunjukkan data fisik dan data yuridis tanah
Penggabungan atau peleburan usaha (huruf r dan s)	Akta penggabungan atau peleburan; keputusan Menteri Hukum dan HAM tentang pengesahannya; surat atau keterangan Kepala Bapenda tentang persetujuan penggunaan nilai buku

Langkah mencantumkan pengurangan di SSPD

Langkah lengkap mengisi SSPD ada di panduan isi SSPD BPHTB online. Di sini kami fokus ke bagian yang menyangkut pengurangan.

Data di screenshot sengaja dummy.

1. Buka portal

Buka pajakonline.jakarta.go.id, lalu klik Masuk.

2. Masuk ke akunmu

Masuk dengan email dan kata sandi akun Pajak Online, lalu klik MASUK.

3. Buka menu BPHTB dan klik Daftar BPHTB

Buka Jenis Pajak, pilih BPHTB, lalu klik tombol Daftar BPHTB di kanan atas tab Pelayanan.

4. Periksa data pembayaran PBB

Halaman DAFTAR BPHTB terbuka. Di bagian Periksa data pembayaran PBB, masukkan NOP 18 digit tanpa titik (misalnya NOP 31.71.999.999.999-9999.0 diketik 317199999999999990), lalu klik CARI. Aturannya meminta PBB-P2 objek lunas untuk 5 tahun pajak terakhir (Pergub 34/2022 Pasal 3 ayat (1)), dan portal memeriksa 5 tahun itu. Dalam praktik, PBB objek harus lunas seluruhnya sampai tahun berjalan.

Kalau PBB objek masih menunggak, portal menolak dengan pesan "Pendaftaran BPHTB tidak dapat dilanjutkan karena Nomor Objek Pajak PBB masih memiliki tunggakan. Silahkan selesaikan tunggakan terlebih dahulu." Lunasi dulu tahun yang BELUM LUNAS, lalu ulangi langkah ini.

Kalau lunas, portal menampilkan tabel 5 tahun terakhir berstatus LUNAS dengan pesan "Silahkan lanjutkan pendaftaran BPHTB dengan klik tombol FORMULIR BPHTB pada bagian pojok kanan bawah." Di bawahnya ada History Pelaporan BPHTB untuk NOP itu. Klik Formulir BPHTB.

5. Baca pengumuman NPOPTKP

Formulir SSPD dibuka dengan jendela PERATURAN BARU NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NPOPTKP): Rp250.000.000 untuk perolehan hak pertama di DKI Jakarta, Rp0 untuk perolehan bukan hak pertama, dan Rp1.000.000.000 untuk hibah wasiat atau waris kepada keluarga sedarah garis lurus satu derajat termasuk suami/istri (sesuai Perda 1/2024 Pasal 39 ayat (4) dan (5)). Klik Ya, Saya Mengerti.

6. Isi Subjek Pajak

Di bagian Subjek Pajak, pilih Orang Pribadi atau Badan, isi NIK (atau NPWP), lalu klik CARI. Wajib pajak yang ditemukan masuk ke tabel NIK/NPWP, Nama, Alamat. Kalau penerima hak lebih dari satu orang, cari lagi untuk tiap penerima.

Kalau NIK itu sudah pernah dipakai di SSPD lain, portal memunculkan "Berdasarkan Perda nomor 1 tahun 2024, NPOPTKP anda 0 Rupiah dikarenakan perolehan bukan hak pertama!". Ini juga berarti kamu tidak masuk huruf e atau q.

7. Isi Objek Pajak dan Perhitungan BPHTB Terhutang

NOP terisi otomatis dan terkunci. Periksa alamat objek. Di Perhitungan BPHTB Terhutang, isi seperti ini:

• Jenis Objek: Objek Pajak
• Jenis perolehan hak atas tanah dan atau bangunan: sesuai perolehanmu, misalnya Hibah, Hibah Wasiat, Waris, atau Jual Beli
• Jenis NJOP: SK NJOP, NJOP Tahun 2026, atau NJOP SPPT Tahun Sebelumnya
• Harga transaksi / Nilai pasar / Nilai lelang: nilai sesuai dokumenmu
• Tabel luas dan NJOP PBB per m² untuk tanah, bangunan, tanah bersama, dan bangunan bersama

8. Cantumkan pengurangan di Penghitungan BPHTB

Bagian Penghitungan BPHTB (Hanya diisi berdasarkan penghitungan Wajib Pajak) menampilkan DPP, NPOP, NPOPTKP, NPOPKP, Tarif 5%, dan BPHTB yang terutang. NPOPTKP terisi otomatis setelah Jenis NJOP dipilih.

Di bawah baris BPHTB yang terutang ada dua pilihan: Tanpa Pengurangan/Pembebasan/Keringanan (terpilih bawaan) dan Pilih Pengurangan/Pembebasan/Keringanan. Kalau perolehanmu masuk salah satu huruf Kepgub 450/2026, kamu wajib mencentang Pilih Pengurangan/Pembebasan/Keringanan, lalu memilih kategori yang sesuai. Pilihan yang terlihat saat kami cek antara lain Hibah Wasiat 50% dan Waris 50%, sesuai huruf f dan g. Pilihan Pergub 103 Tahun 2011 (Veteran, PNS, TNI/Polri, pensiunan) 75% jangan dipilih karena sudah tidak aktif.

Pengurangan tidak terpilih otomatis, dan petugas UPPPD tidak menambahkannya sendiri saat verifikasi. Kalau kamu tidak mencentangnya, SSPD dihitung tanpa pengurangan.

Setelah memilih, periksa baris Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang harus dibayar.

9. Isi Penjual dan PPAT, lalu SIMPAN

Isi bagian Penjual dan PPAT, lalu cek kolom Status SSPD (SSPD TERHUTANG atau SSPD NIHIL). Klik SIMPAN di kanan bawah.

10. Bayar kalau ada sisa, lalu unggah dokumen

Kalau setelah pengurangan masih ada BPHTB yang harus dibayar, portal menawarkan pembuatan kode bayar begitu SSPD disimpan. Caranya ada di panduan bayar BPHTB. Setelah pembayaran diterima, SSPD di tab Pelayanan berstatus PEMBAYARAN BPHTB DITERIMA dan kolom Aksi menampilkan tombol Kirim Berkas untuk melanjutkan pelaporan.

Kalau hasilnya SSPD NIHIL, portal menampilkan "Berhasil! Data BPHTB berhasil ditambahkan." lalu langsung membuka formulir pelaporan SSPD.

Di bagian DOKUMEN PENDUKUNG formulir pelaporan, unggah dokumen sesuai daftar di atas, termasuk SPPT PBB dan bukti kategori pengurangan di Dokumen Pendukung Lainnya, lalu klik Simpan.

Setelah SSPD dikirim

• UPPPD meneliti SSPD secara formal dan materiil paling lambat 30 hari kerja sejak kamu melapor (Pergub 34/2022 Pasal 13 ayat (2)).
• Kalau dokumen kurang, UPPPD mengirim surat permintaan melengkapi lewat email. Kamu punya waktu paling lama 14 hari kerja untuk menanggapinya (Pasal 13 ayat (5) huruf a).
• Kalau tidak kamu tanggapi, UPPPD dapat memberi status belum terverifikasi atau mengusulkan pemeriksaan (Pasal 13 ayat (6)).
• Pesan petugas tampil di detail SSPD dan di menu Pesan Layanan. Status SSPD bisa kamu lihat di kolom Status tab Pelayanan menu BPHTB.
• SSPD yang sudah lulus penelitian tampil dengan status LULUS VERIFIKASI dan bisa dicetak lewat tombol Cetak SSPD Verified. Pada saat status inilah pengurangan ditetapkan (Pergub 27/2025 Pasal 16 ayat (5)).